北京上海深圳学区房量价齐跌:义务教育资源不能按财富分配。

7月2日，西城区2021小学多校划片招生意向填报工作正式启动。德胜、月坛学区的一些家长发现，自己买的“理想”房子对应的学校没有多余的学位，甚至学区内很多学校都没有学位。想让孩子上学，只能选择相邻学区的学校。

遇到这种情况的家长，大多是去年7月31以后买房的。一时间，西城区推行“真学校”的消息瞬间在家长群里炸开了锅。这些家长没想到，他们花巨资买下德胜、月坛的学区房，最后却连区内最差的小学都排不上。

事实上，早在去年4月30日，西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学实施意见》(以下简称《意见》)就已经对多校划片进行了说明。《意见》指出，自2020年7月31日起，在西城区购房并取得房产证的适龄儿童申请就读小学时，均采用“多校划片”方式在本学区或相邻学区入学；从房产地址用于招生的当年起，6年内只提供一个招生学位。

所谓“多校划片”，就是在一个小区购买房产不再对应单个学校，而是对应该区域多个学校的学位，学生通过随机派位的方式分配附近学校的招生名额。

提出“多校划片”五年后，北京市教委终于认真起来了。这也意味着，即使买了心仪小学的学区对应的学区房，也不能保证一定能上小学，甚至附近的小学也不再确定。

李星西城区多校划片，学区房不能保证就近入学。

如果说西城区集中了北京众多优质教育资源的话，德胜和月坛两个学区就是皇冠上的明珠，多年来在无数家长的眼中熠熠生辉。

据悉，西城区* *共有11个学区，其中德胜、月坛、金融街是“老式牛小”和优质中学最集中的三个学区。其中，德胜、月坛由于重点小学分布相对均衡，更受“幼升小”家长欢迎。这几年，这两个学区房的房价在北京一路上涨。目前均价约17万~ 18万元/平米，比周边学区房高出100 ~ 3万元/平米。

在追求学区房的家长眼里，虽然这一带的学区房条件并不优质，大多是“老小”，但在这里买房就相当于提前拿着重点大学的准考证。

“每年高考和中考成绩一出来，北京学区房的价格就会随之波动。”一位长期以解读升学政策而在家长中享有盛名的专业人士告诉《中国经济周刊》记者。从各区每年的录取率来看，尤其是清北、海淀、西城、东城的录取率无疑具有很大的教育优势。对于大多数寻求他建议的家长来说，最焦虑的不是能不能上大学，而是能不能上高中。

“从往年一般录取情况来看，北京中考一般录取率在69%左右，也就是说有30%的初中毕业生上不了普通高中。其中海淀普及率最高，约97%。东西部城市在90%左右。同样是北京地区，朝阳普遍高率不到70%，这就决定了这三个区是北京优质教育资源集中的三个地方。”上述专业人士告诉《中国经济周刊》记者。

据《中国经济周刊》记者了解，多年来，北京市义务教育招生一直采用“随区入学”的模式。所谓“区内招生”，就是学生到学区划片的学校就读，也就是常说的“单校划片”。由于学位紧缺，“单校划片”报名的录取标准是“排名”，按排名优先录取。排名越靠后，单校录取的几率越小。第一位是户口和房产在对应的学区。这也意味着，购买学区房成为获取优质教育资源最简单的择校渠道。

2016年，一篇《北京高价学区房是谁买的》的文章一度在社交平台上走红。文章指出，北京西城区文昌胡同一个只有15平米的房间，卖到了46万元/平米的高价。这套房子对应的学校是北京市实验第二小学。此后，北京市教委发文，要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、学区、学校规模、交通条件等因素，“合理开展单校划片或多校划片”。

这是北京市教委首次提出多校划片招生。据前文提到的专业人士介绍，虽然每年各区教委下发的文件中都提到多校划片，但从具体实施情况来看，还是以“单校划片”为主。记者还注意到，每年临近5月，各大社交平台上都会出现“今年XX区真的学校多还是假学校多”等问题的讨论。从回答来看，很多家长心存侥幸，认为即使进行多校划片，也是就近入学，不会在区外进行。

正是抱着这种心态，王茜于去年6月165438+10月购买了德胜区的学区房。和大多数“7·31”政策后买房的家长一样，她考虑到德胜和月坛学区教育资源分布相对均衡，只买房“保底”。没想到，连当地最差的小学也没保住。可供选择的六所学校，学区的房价比她当时房子的起步价少了3万元。

“过去，雷声大雨点小。没想到这次这么严。好像很严重。我们现在买的房子建于20世纪90年代。没有教育属性的加持，市场价值肯定大打折扣。房子贬值是一回事，最大的问题是上学。当初买这里的房子是为了方便学位和学校，现在转的学校也就五六公里远。我现在最郁闷的不是房价，而是没有早点做决定，在7.31之前买房，影响了孩子上学。”王茜懊恼地告诉记者。

“多校划片”政策进一步加码，北京甚至出台新政策给学区房降温。

事实上，早在西城区多校划片之前，北京市教委就在今年发布的义务教育入学文件中首次提出“以多校划片为主”，要求各区严格执行已公布的多校划片政策。

在此基础上，“多校划片”政策在今年各区出台的文件中被反复提及。东城区强调，2018 12 31之后购房的家庭子女，通过电脑派位在东城区多所学校入学；朝阳区重申，2065438+2007年6月30日以后购房的家庭子女，统筹分配。西城和海淀也明确了此前规定的实行多校划片的时间节点，如2019 1，2020年7月31。此外，部分郊区城区今年还首次加入了“多校划片限时购房”的内容。顺义区提出节点为9月1，2021。此次之后，在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学，实行多校划片。平谷区还明确规定，2022年6月5438+10月1日起，现有小区新增购房人全部实行多校划片。

目前，北京各区多所学校的招生意向填报工作已基本完成。据记者了解，德胜、月坛等两个学区出现第一名跨区调剂的情况并不多见。即使在西城区的金融街地区，也只有处于较低位置的家长在举报时遇到过这种情况。

中原地产首席分析师张大伟认为，德胜、月坛学区房之所以出现这种情况，主要在于最近两年青年学生数量激增。今年西城青年学生预计在2.2万人左右，而本区今年的毕业生只有1.28万人，6年来招生翻了一番。程度不够是最重要的因素。

“一方面，疫情导致教育回归。一些原本考虑送孩子出国的家长选择了国内留学。另一方面，德胜、月坛学区房近年来一直是热门选择，尤其是去年‘7.31’政策公布后，房屋交易量激增，很多家长赶在‘7.31’前买房，今年整个学区房的名额非常紧张。”张大伟说。

消息传出后，北京学区房市场闻风而动。西城区德胜学区多家从事房屋买卖的中介介绍，很多正在进行的房屋交易已经暂停，很多有购房计划的家长都选择了观望，有的人宁愿损失几十万元的违约金也不愿放弃原来的购房计划。由于目前不是学区房交易高峰期，只有少数持有学区房的家长询问了价格，是否会出现学区房贬值还不确定。

“受东城、海淀实行多校划片的影响，今年四五月份德胜、月坛的学区房非常火爆。毕竟相比海淀同一个学区的情况，两个学区的小学相对水平相差不大。今年每套房平均涨了30-40万元。现在政策出来了，我觉得可能会回落，甚至更多。”一位中介告诉《中国经济周刊》记者。

在学区越来越热的情况下，实施“多校划片”就像是在这锅开水上浇了一盆冰水。但在一些业内人士看来，学区房房价畸高只是显性表现，内因是教育资源分配不均。解决学区房问题，不能只靠“多校划片”。

出台了很多政策整治学区房，上海深圳地价都跌了。

与北京相比，上海行动更快。

今年6月5438+10月，上海市教委等部门发布《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，其中提到了促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

根据上述指导意见，上海将完善骨干教师流动“蓄水池”机制，重点推进农村学校和“初中强校工程实验学校”校长教师资源统筹均衡配置。上海市教委除了保证全市每名中小学教师在10年内有规定的流动记录外，还设置了同学学区和集团的年度教师人数，以及校际学区和集团的教师比例。

3月16日，上海市教委颁布了《上海市普通高中招生改革实施办法》，其核心思想是，到2022年，上海市每一所不择校生的初中，原则上都可以获得市优质高中分配的名额，最大限度地保证学校之间的平等。

这意味着一些过去不被家长看好的冷门初中，进入优质高中的机会大大增加。在“初中”的机制下，也会传导到相关的小学选拔过程中。通过这样的机制，这样的小学和初中，学生的素质真的提高了。后续各类学校都能享受到更加公平的招生机会，自然减少了“抢好学区房”的现象，从而促进相关学区房降价。

《中国经济周刊》记者注意到，由于上海均衡教育等政策的出台，原本打算购买学区房的家长观望情绪浓厚。

楼小姐就是其中之一。今年年初，她打算卖掉上海静安(老闸北)地区的一套一居室，买下黄女士的房子。没想到，这套原价450万元的学区房，在上海一系列政策出来后就“不香”了，现在已经跌到400万元以内。楼小姐觉得现在卖掉“太亏了”，于是终止了这套学区房的交易。

“她看中我家的时候，是过年前。这对新婚夫妇想换一个更大的房间。价格已经商定，623万，定金20万。她以前很放心，手里的一居室学区房随便卖。”黄女士7月8日告诉《中国经济周刊》记者，“因为她毁约，我怕影响我买房，所以第二次降价到61.4万元。因为我也看中了别的房子，正在等钱买。”

记者在采访中发现，在房价坚挺的深圳，最近学区房的价格和成交量也呈下降趋势。

“就连福田的顶级学区房都是‘住不下’(粤语里是‘住不下’的意思)。我该不该扔掉？”一位来自深圳南山区的卖家告诉记者，卖房最直接的原因是学区房积分规则的变化。他所在的深圳湾科技园生态园学区分数从40分降到了20分，孩子申请到心仪学校的概率明显下降。所以可以考虑去其他地区换房，换取优质的教育资源。

龙岗区和宝安区的卖家也给出了类似的理由。

“学区划分新规出台后，我们家所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的专属学区，而是多对多的* * *学区。”宝安区莱蒙水榭春天小区的一位卖家告诉记者。

另一位来自龙岗区的卖家表示，自从龙岗区实施大学区制度新规后，他所在学区的楼盘积分优势下降，使得总积分从一类“降级”为三类。考虑到缺乏市场竞争力，报价有所下调。

据了解，今年以来，深圳加快了实施大学区制度的步伐。2021年2月，深圳市龙岗区建立了邻里大学区制度，即第一个公益志愿者选择学区对应的学校，其他公益志愿者的范围可以扩展到整个大学区的公办学校。其他区的学区改革思路大同小异，一定程度上弱化了学区业主在优质教育资源配置中的作用。

“目前降价幅度较大的学区房从几十万到几百万元不等，基本分布在一季度受学区房新规影响较大的小区。这不是一个普遍现象。不过，我更担心的是成交量，而不是价格。”一位在深圳工作多年的学区房中介告诉记者，今年上半年他只签出了两个学区房，而去年是四个。今年一季度以来，由于深圳学区房改革进度和具体实施标准不同，选错学区房可能导致孩子无法上学或被分流的风险，使得购房者对学区房更加谨慎。

《中国经济周刊》记者了解到，近几个月来，石家庄、南京、成都等地对当地房地产中介机构进行了专项检查和约谈，重点检查是否存在以学区房名义推销房源、以学区房名义炒作房价等问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济周刊》记者，就学区房市场而言，部分城市的学区房确实降温了。从后续改革的方向来看，既要重视市场监管，又要推进长期的市场规划。短期内二手房的价格监管还会继续，价格引导的政策有助于促进这类市场的稳定健康发展。从中长期来看，大城市应该积极增加教育设施，进而形成更多的教育资源和学位供给。

遏制学区房炒作的关键是促进教育资源均衡发展。

无论是多校划片，还是改革高中招生分配名额，目的只有一个，就是一定程度上给学区降温，防止义务教育资源与“财富”挂钩，保证教育公平。

在张大伟看来，这次跨区调整并不意味着学区房时代的结束。西城有优质的教育资源，即使是排名靠后的学区，教学水平也比郊县高。西城前三的学区未来会延续这种趋势，凸显了其他学区的性价比优势。预计未来这些学区的房屋交易会逐渐增加。

教育公平是最大的公平。随着学区房价格的上涨，“只有买得起学区房的人才能进牛校”的情况越来越严重，这无疑背离了义务教育的公益性质。

2014《教育与经济》期刊发表了一篇题为《择校、教育服务资本化与居住区划分》的论文。文章指出，“就近入学”政策下的优质教育机会分配，由过去的按能力分配，转变为买房择校。

本文作者通过实证研究发现，2014年，东城区的学校口碑排名每一级，学区房均价都会上涨6.8%。海淀排名的提升对价格的刺激更加明显，达到13.2%。

“在就近入学的原则下，学区的存在是不会改变的，尤其是那些拥有优质教育资源的学区。要改变学区房的属性，以学区房的名义炒作房价，关键是要弥合教育资源的差距，改变目前教育资源不均衡的状况。”前文提到的专业人士告诉《中国经济周刊》记者:“如果不解决这种现象，在目前应试教育仍是主要指挥棒的形势下，家长们还是会想尽办法通过单独投票的方式扎堆进牛校。只有当牛校和一般学校的升学率差距没有现在这么明显的时候，才有可能弱化学区房的概念。”

央视新闻近日发表的评论文章也指出，学区房之所以能成为每一轮楼市的领头羊，是因为教育资源分布不均。这一轮对学区房的定向调控已经发出了非常明显的信号。在采取诸多措施保障教育公平的同时，也要对学区房的炒作保持高压态势。让教育和住房回归各自的本位，房住不投机，教育均衡，学区房“冷”，教育“热”。

“归根结底，我们应该强调教育公平的重要性。如果住房不再附加太多属性，就要不断扩大优质教育资源的覆盖面，办好每一所学校，让每一个孩子都能享受到优质教育。”央视说。