深圳福田学位房风波调查:“公寓”就近入学或将成为历史。
这些业主维权的背后，是一些原本属于深圳高中南校区(以下简称“深高南”)一等学位的小区，突然被降为三等学位，入学分数下降了10分，这意味着今年入学的业主子女将无缘深高南的学位。包括安华小区、杭钢富春大厦、中国有色大厦、泰然宿舍、财富广场、阳光高尔夫大厦、英龙会展大厦等都被卷入争议。
相关部门认定的关键是，这些小区的土地性质不含“房”。随着学位短缺问题凸显，历史遗留问题导致的70年产权“公寓”成为舆论焦点，深圳福田可能面临更大范围的学位调整。学位的丧失带来了房产价值缩水的担忧。有二手房中介向财联社记者透露，深高南的学位房风波已经让类似区域的购房者持有明显的观望情绪。
多社区未重新提交材料。
截至记者发稿时，财富广场只有一户重新提交了申请材料，而杭钢富春大厦和阳光高尔夫大厦还没有人提交申请材料，业主们还在等待最后的转机。
“我真的不知道这会儿会发生什么。也许我们的孩子会被分流到其他学校。最坏的结果是，我们没有补报，我们没有给分流的机会，最后我们没有读书。”财富广场的一位业主说。
此时距离福田区新生注册审核修改截止时间只剩7天，距离初一新生注册修改截止时间只剩20天，上学问题迫在眉睫。
相关部门之间有没有进一步的沟通安排？学位分配有必要同时界定土地和住房性质吗？哪个部门有权界定？彩联就此类问题多次致电深圳市规划和自然资源局福田区教育局、福田管理局，发稿前均未得到回复。
“6月9日晚，我们邻居去国土部门提交资料，要求回复证明小区物业的房产和土地属性，一直没有收到回复。”杭钢富春大厦一位业主告诉记者。
“考虑到积分规则调整对行政相对人影响较大，应当充分听取行政相对人的意见，必要时组织听证。同时，要考虑是否设置过渡期，以最大限度地保护行政相对人的合理信赖利益。受此影响的学生和家长可以尝试通过行政申诉等法律途径妥善解决问题。”广东诚公律师事务所程廷刚律师告诉记者。
一位不愿意透露姓名的深圳律师指出:“行政复议的结果一般在30天内，没有更快的法律渠道。复议对象是深圳市教育局。如果直接起诉，就是福田区教育局。目前还没到最后期限，直接起诉的条件还不成熟。”
历史遗留的“特殊财产”
根据6月4日香蜜湖街道办事处、福田教育局与小区业主代表的沟通结果，被降级的小区被认定为“特殊物业”。相同点是产权70年，但土地性质不是“住宅”。如财富广场旧房产证土地用途为“商住混合用地”，2016后变更为“单身公寓”；阳光高尔夫大厦为商业、办公、单身公寓，杭钢富春大厦为商住混合用地。泰然公寓2004年后改为工业用地。
“这些小区的‘公寓’和现在的‘商务公寓’并不一样。”科控股公司的一位高级官员告诉财联社。
根据深圳乐游家的统计，分片区既不是住宅，也不是现有的住宅公寓、商务公寓、酒店式公寓。一般是综合用地或商业用地上的商业公寓，产权50年或40年，商业用地上的公寓或商业公寓产权40年。
记者查询深圳市土地房产交易中心和美联物业的数据，发现深圳“商务公寓”的成交量统计最早只能追溯到2006年。而退化群落完成时间约为1990 -2005，成为模糊地带。根据深圳乐友家的数据，目前深圳仍有约40个存在历史问题的小区，涉及数十万人。
“深圳作为外向型城市，早期为商务旅客来深圳短期创业投资提供公寓产品。以前这些公寓都在住宅用地和商业用地上，但原来量少，不受关注。后来由于住房需求越来越大，但住宅用地供应少，规定所有公寓必须在商业用地上，有些类型的房子不允许叫公寓。”广东省住房政策研究中心研究员李告诉记者。
“深圳2006年以来批准销售的110000套公寓，在性质上没有问题。买家买的时候不会想到会有学位。”深圳房产评论人朱洛基认为，“近40个历史遗留问题的小区，只是名字不同而已，其实都是房子。如果要降分，首先要说明为什么是公寓。”
“一般来说，如果涉及学位问题，主要能满足居住用地+居住用途+实际居住这三个居住条件，但现在教育局要挑‘用地性质’这个词，争议就比较大了。”深圳乐友家一位内部人士表示，“其他城市，比如杭州，住宅和公寓享受同等准入待遇，广州实行租售同权。”
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“北京现在有没有学位，只看是不是70年产权，不看其他。”
5月29日，北京三番中学附属小学发布2020年录取通知书，今年招生范围新增两栋楼——华尊楼和华龙楼。据媒体报道，这两栋楼是70年产权的写字楼。
《公寓》降级或大范围推行。
据了解，6月4日香蜜湖街道办、福田教育局、小区业主代表的三方座谈也透露出一个重要信息:此次确定的积分政策是针对福田区的。
“在深圳买了普通房子，学历一般是‘跑不掉’的。买个‘单身公寓’，有足够的学位就能过得安稳，但一旦学位吃紧，类似深高南的事件就可能再次发生。”上述深圳乐友内部人士表示。
截至记者发稿时，赛格公寓、现代之窗等多个小区因为同样的问题，正在寻求相关部门的明确答复。
“学位荒的问题不从根本上解决，家长再怎么争取也不过是和其他家长竞争。”深圳一位房地产业内人士表示。
只有41年历史的深圳，已经进入公办学位供给短缺期。深圳市教育局公布的数据显示，2019年，深圳市中考报名人数为78300人，35531名学生被公办普通高中录取。计算的录取率为45%，与2018年的47%相比进一步降低。与此同时，教育部门2018测算，深圳2020年小一学位缺口达49500个。
“以前各区的公办学位都比较紧张，福田和龙华最严重。今年私立学校的学位也开始有点紧张。福田很多学校都在扩建，新学校也在建，但还是需要时间。”福田区梅林区某公办小学老师告诉记者，“感觉还是要在深圳买房，三四类很难就近入学。”
学位的取消往往伴随着财产价值的下降。一位德佑门店代理人说，“现在这些学位降级的小区都没人敢买房了。”一家连锁店代理商也透露，“福田八卦岭地区的学位房和深高南的差不多。最近购房者观望情绪明显。”
但是，小区挂牌价被网络降低的“大跳水”情况还没有发生。记者通过查询贝壳APP、中原地产网站、乐有家网站了解到，财富广场、杭州富春大厦等小区的挂牌价与之前持平。比如财富广场主流挂牌价还在654.38+0.2万元/平方米左右，但贝壳APP显示财富广场大部分房源近30天没有备案。