武穴市城东新区的区位背景
它到底建在哪里？我们提出两个方案供你选择比较。同济大学1996编制的规划中，行政区位于郭金攀/张书之下。2000年，湖北省城市规划设计院规划的行政区在杨林，行政区杨林、郭金盘/樟树都在湖北省人民政府批准的武穴中心城规划范围内。两者都是城市建设用地，可以依法审批。哪里的建设更科学合理，更符合实际，更符合民意？这些需要进一步分析比较，需要集体智慧，需要科学民主决策。
1.尽管规划理念先进，但我们不得不承认一个事实，一个十几万人的小城市，根本没有能力跳到10公里去建设新区。像这样在远离老城区的地方建不出行政中心，在中国并不少见。南昌作为江西省会，跳离赣江建新区，用了八年才好起来。苏州跳出老区建设新区，中间以科技产业园为纽带。也就是说，没有项目的支撑是不现实的。如果只是用行政手段强制拉一些项目，恐怕效果微乎其微。届时，行政中心很可能将是一座长期远离市区的“孤城”。
2.杨林新区就像一张白纸，可以更好、更科学地安排各项建设。这个不错，但是既然是一张白纸，那就什么都没有了。作为城市存在的基础，首先是基础设施——水、电、路、通讯、学校、医院等服务设施。所有这些都必须在杨林新区从零开始。根据科学测算，每1平方公里的功能城区，包括基础设施和建筑，将需要投入约1，654，38+0亿元，这是我们现有财力很难承受的。而且如果基础设施不配套，建设单位或个人也不可能愿意在那里投资建设。那么，在相当长的一段时间内，很难有效推进新城区的建设。
3.城市的发展离不开便捷的交通。但这并不意味着城市地区和行政中心必须建在靠近公路和铁路等设施的地方。虽然杨林新区交通优势明显，但我市市区距离石佛寺火车站、胡蓉高速仅20分钟车程，完全符合国家标准要求。相反，跳出老城区，在杨林新区建设行政中心，不仅会大大增加行政办公成本，而且极有可能削弱我市现有的对外辐射力和吸引力，尤其是对江西瑞昌、长江对岸的码头镇等地，极有可能“捡了芝麻丢了西瓜”。
4.虽然杨林新区“地广人稀”，但其实仔细分析，这里并没有太大的发展空间。南为观赏农业园，北为石佛寺集镇，西为巫山湖，东为基本农田保护区，中间被乌石高速分割，都制约着杨林新区的发展。环顾武穴，似乎没有比樟树下更合理的地方了。我们认为有以下原因:
1，张淑侠位于我市东北部，与我市发展方向完全一致。
2.樟树位于我市城市发展的边缘，依托老城区发展新城区，实施的可能性较大。借鉴其他城市开发新区的成功经验，不难看出大部分都是依托老城区，循序渐进。以我们对面的江西瑞昌为例。它的行政中心并不与老城区隔绝。
3.樟树下有良好的基础，水、电、通讯设施齐全。城市主干道18#和21#正在建设中。在这一带建设一个行政中心，市区的学校、医院、商场等服务设施完全可以辐射到这里。此外，该地区有自己的服务设施，如第三实验中学，外国语学校和一些小学。可以说，樟树下的基础设施已经初具规模。
4.自1996年以来，张淑侠一直作为行政中心的储备进行严格规划和控制，不存在乱建的违法行为。自然是在那里建行政中心，比较合适。而且这个新区的北部沿巫山湖地带发展，发展空间更广阔，可利用土地高达15平方公里，可容纳20多万人。如果这个新区启动建设，我市的城市绿化率也将大大提高。
5.在樟树下面建一个行政中心，确实可以促进新区的建设。我市事业单位多，私人业主多，都有强烈的建房愿望，但城区密集，难以涉足，偏远地方不愿意建。只要行政中心在樟树下开工建设，必然会产生“争来争去，申请者云集”的效果。不难得出结论，樟树附近的地价肯定会暴涨。
6.在樟树下建一个行政中心，可以带动我市东部高新技术产业园区的建设。多年来，我市高新技术产业园区建设进展缓慢，项目聚集效果不理想。深层次的原因是缺乏一个根本的驱动点。行政中心正好可以做到这一点，从而形成上文所说的“项目为支撑”的良好局面，这也将形成行政中心带动项目建设，项目建设促进新区发展的良性循环发展态势。
7.行政中心建在樟树下后，城市南临长江，北依巫山湖，逐渐形成了“滨江湖滨”的城市形态，体现和传承了我市的“水”文化。我市南临长江，因水而兴。长江养育了我们几代人，滨江湖城一直是我们的特色，不能丢！虽然过去几年长江水运优势有所下降，但在国际形势下，长江水运将迎来一个快速发展的新时期。我们一定要牢牢抓住这个机遇，加快我市的城市建设和社会经济的快速发展！自然土地利用条件、国省交通条件和大型工业企业发展状况是影响城市发展方向的主导因素。武穴市曾经向东或向西发展的发展方向，是武穴市在一定时期内客观发展的需要。但随着国家大型交通设施网络(京九铁路、沪蓉高速等)的建成运营。)，武穴市的人流、物流主要去东北。因此，可以确定武穴市的城市发展方向是向北主导，适当向东，向西限制发展。由于向西发展，城市用地不足，腹部深度小，沿江城市带开发造成基础设施投资的极大浪费。虽然向东发展符合人流物流，但城市还是沿江一带发展，加大了基础设施投入。向东北方向发展，既符合人流物流，又有利于形成有山有湖有河的田园城市发展格局，有利于城市基础设施的有效运行，避免城市的带状发展。
从以上三个方面来看，武穴中心城的用地规模不应跨越百米口岸，而行政区则应在中心城内解散，不应跨越百米口岸。前期工作做好之后，行政中心建设的序幕就可以正式拉开了，整个建设过程可以分为以下几个步骤:
第一步:征用土地。三角规划控制区的土地可以三次征用，方便资金周转和土地审批(耕地500亩以上需报国务院审批)。可征用行政中心用地500亩，征地费用654.38+0亿元，按每亩20万元计算。
第二步:基础设施建设。控制区内18#、19#、21#道路必须贯通，赣江大道已建成。几条路连起来之后，初步的框架就可以打开了。500亩范围内的给排水、供电、通讯等基础设施也必须全部到位。完成上述基础设施初步估算的投资约为6543.8亿元。
第三步:打造城市“四大家族”办公区。规划用地面积为100亩。建设分四个方面:①“四大主”行政办公楼，按3万平方米计算，需要3000万元。②行政广场，初步估算2000万元。③会展中心，预计2000万元。④接待中心，预计3000万元。小计***1亿元。
第四步:职能部门办公楼搬迁。
第五步:学校、医院、商场等生活服务设施以及商住楼的开发建设和相关产业的布局。
根据以上估算，完成全市“四大家族”办公楼搬迁的总投资约为3亿元。如果3亿的资金完全靠市财政，肯定是承受不了的。那么，必须依靠政府的领导，城投公司和土地拍卖中心认真运作资金，才能保证不出现资金缺口。具体来说，它可以通过以下方式操作:
第一步:500亩的征地和基础设施建设费用* * * 2亿元，这是初期启动资金。市政府可以通过向财政或银行借款的形式，交给城投公司和土地拍卖中心经营。
第二步:拍卖市内“四大家族”现有办公区的土地、房屋等资产，预计资金可3000万。这笔资金可以用于行政中心“四大家族”办公楼的建设。接待中心和会议中心可以招商引资，按照星级酒店和大型会展购物中心的模式建设。以此计算，“四大师”办公区建设资金缺口为2000万元，用于行政广场建设。这2000万是财政拨款。
第三步:“四主”办公区建成后(计划用时两年左右)，张淑侠新区的土地增值效益将逐步显现。此时，城投公司和土地拍卖中心可以逐步拍卖已购买的500亩土地，除了“四主”办公区的100亩。如果每亩能拍卖50万，就能赚2亿，正好是前期启动资金的2亿贷款。那么2-3年内，500亩行政中心区建成后，真正的财政投入只有3000-5000万元左右(加上贷款利息)，年均投入只有100万元左右。
第四步:通过城投公司和土地拍卖中心继续完成下一步的征地和基础设施建设任务。力争通过资金运作从土地中获益，不承担债务。