天河核心区换房，一手还是二手？
随着居住环境、交通设施的改善和教育资源的不断投入，天河无疑成为广州最受认可的区域之一。而天河区在售的一手项目数量有限，进入门槛相对较高。大部分租客会把目光转向二手房市场。数据显示，目前在天河北、珠江新城、东圃板块，“置换”房源成交量占比超过60%。业内人士表示，想在天河顺利换房，需要更新置业观念。
随着奥体、牛奶厂新品销售进入收尾阶段，天河区一手楼盘的选择变得越来越有限。目前在售新品的楼盘主要有珠江花城、兰亭盛辉、新世界天一等。，而且由于推货节奏，货源也经常紧张。
在外围板中
今年迎来了一个全新的盘。
统计显示，2008年至2018这十年间，天河区仅供应了20宗宅地。此前，远洋天骄建在元岗跃龙客车厂地块，金茂府建在广日电梯地块，珠江花城建在油改气厂地块。这些新地块已经上市。
2019年，天河终于有零星新盘供应。近日，2013成交的岑村火炉山南侧海景惠园别墅终于亮相。项目将推出52~128平米的一居室至三居室，以60~80平米的两居室为主，52平米、66平米的一居室。
接下来还有位置更好的新盘值得期待。2017年阳光城通过股权收购方式获得的天河东关村两宗住宅用地，将于今年投放市场，成为天河罕见的全新市场。
随着居住环境的不断改善，交通的利好，教育资源投入的不断加大，天河区成为很多置业者向往的区域，尤其是换房。在新盘不多的情况下，二手楼市的交易也相当活跃。广州中原品牌市场部何嘉丽透露，根据广州中原研发部提供的近半年成交数据，天河北、珠江新城、东圃等天河区置换房源占比均在60%以上，不同板块置业门槛不同。
诸城变化中的建筑:
置换客户占70%到80%。
据何复地产天河保利香槟二分行董事温晓文介绍，珠江新城约60%的成交来自其他区，整体需求以三居室为主。
广州中原地产冯娟分公司高级业务经理郭亚峰告诉记者，首次选择珠江新城的客户非常少，置换客户占珠江新城总成交量的70%~80%，大部分被天河北或其他市中心板块置换。他透露，选择置换珠江新城板块的客户，除了部分偏好学位房的客户外，一般不会选择价格较低的楼盘，因为这类物业不会因为楼龄较大或小区较小而成为对居住舒适度要求较高的客户的首选。
天河北换楼:
很多购房者把目光放在了学位房上。
因为有很多小区和价位可供选择，天河北板块是其他区域换房最集中的区域。广州中原地产耀星华庭分行高级业务经理谭天贵表示，置换客户占天河北板块成交的60%，大部分是天河北置换，主要基于学位房的购买条件或总价预算。这半年，中原在售的天河北盘三居室均价从450万-500万元起步，四居室均价从800万元起步。
三房单位的热点包括东部帝景花园、随园小区、曹芳花园和金田花园；西区的钟毅城市花园、天宇花园、乔林花园和侨怡花园。据介绍，该板块有四所相对优质的学校，分别是华阳小学、龙口西小学、体育东小学和康华小学。而且天河区初中的政策是直接上广州中学、天河中学等优质初中的学位房，特别受欢迎。
改变东浦附近的建筑:
不同小区价格差异较大。
相对来说，天河公园和东圃板块的租户主要来自这个区域。何复地产天河东一新世界分公司负责人胡铮表示，天河公园约80%的买家有换房需求，这些租客中有一部分是二孩家庭。据广州中原地产上虞分公司业务经理张志勇介绍，天河公园板块不同小区的单价相差很大，从“字头4”到“字头8”不等。
据广州中原地产中海康城分行高级业务经理翁杰民介绍，东圃板块电梯楼均价在“4字头”左右。何复地产天河惠友分公司总监吴永福表示，该区域适合换租户的二手楼盘有东圃广场、中海康城、许婧嘉园等，基本都是20年左右的房龄。
成功换房的三大策略
近两年，天河区的新盘很少出现在核心区。供应最集中的牛奶厂和奥体板块在天河区的最东部，海景汇源别墅新址所在的岑村板块也属于比较偏的区域。想在天河核心区换房，入市门槛不低。对于预算有限的购房者，如何才能顺利换房？业内人士表示，只能更新置业观念。
策略一:以距离换价格。
每个租客对要置换的物业需求不同，价格接受程度也不同。从目前市场成交数据来看，对于想在珠江新城换房的购房者来说，总价预算集中在800万-10万元之间。
天河北、天河公园板块选择丰富，不同的预算可以对应不同的选择。如果预算在500万-800万之间，可以选择天河北板块的中端楼盘，楼龄在20年左右。如果预算在800万以上，可以选择天河北盘的优质三房单位，面积约120~140平米，如R&F天河华庭、林俊苑、天河新作、曹芳花园、协和新世界、保利中宇广场等。如果预算在15万元以上，可以选择面积在140~160平米的较好的四居室。
东圃板块三居室在400万左右，四居室接近500万。
建议:天河换房准入门槛不低。如果预算有限，那么你只能用距离交换价格，选择相对较远的区域。在这种情况下，选择主要看区域未来交通发展前景，是否有地铁，小区居住环境如何，公寓配套状态如何。天河区的新房，比如珠江花城，可以考虑。新房的设计更能适应新时代的需求，户型面积利用和装修的标准也更高。
策略二:以地段换面积。
张先生最近很纠结。他目前住在海珠区的一套三居室，想换到珠江新城的一套房。但在楼下看了一圈，他发现珠江新城可供选择的房源并不多。三居室已经略超出他的预算，四居室根本买不起。卖掉手头的房子要几百万，但你只能换一个和以前一样居住面积的单元。值得吗？
珠江新城的发展和物业价值是很多人有目共睹的。半年来，中原热销楼盘保利心语花园，面积110平方米，总价800万-900万元/套。
建议:由于地段价值不同，久而久之房产价值还是会有差距。如果预算有限，选择更好的地段只能牺牲面积，让总价在可以接受的范围内，或者是解决纠结和焦虑的无奈选择。
策略三:租房不吃亏。
无论什么预算范围，换房客户都有一个通病:要卖掉一套，才有足够的地方和资金去买，同时也在看房。但有时候看到合适的，房子还没卖，买不到；当我的房子有意向客户的时候，我还没有看中房子，怕卖了以后买不回来。在纠结中，错过了优质买家，错过了好房子。
建议:对于换房客户，张钟元智勇认为在楼市调控长效机制下，目前市场平稳，价格不会有太大波动。如果有合适的买家，可以先卖，手里有资金，租房过渡，再慢慢选个心动的房子，换个理想的房子。