天津重点学区房单价打到5万，房子供需比达到1:8。

5月下旬，天津小学招生正式开始，3、4、5月的楼市成为学区房最旺的季节。据了解，今年天津市重点小学的学区房价格比往年上涨了5%-10%。虽然涨幅没有往年高，但在楼市整体低迷的背景下，学区房仍然是房地产市场最抢手的房源产品。编辑动力:重点学区触及“五万”高点。记者从和平区实验小学附近的房产中介处了解到，和平区柳州路与向阳路交叉口的一处平房，面积为16平方米，但总价却达到了90万元，每平方米单价超过5万元，成为该区域单价最高的楼盘。一家中介公司的销售经理说:“2011以来销售的一室房总价一直没有低于165438+万元，所以这种小面积平房的价格也有所上调，但实际价值并没有那么高。”虽然每平方米5万多元的价格虚高，但单价4万元左右的一居室，在和平区几个重点学区已经司空见惯。大部分三层到顶、30年以上的老房子，面积都在30平米以下，导致这类房子即使单价很高，总价也控制在1万-1.2万元左右，对于打算买学籍的父母来说是买得起的，这也是这类房子热销的关键因素。二手房最高供需比1:8“和平区鞍山路小学、万泉道小学等重点小学的二手房供需比普遍在1:5以上，实验小学、岳阳路小学的供需比达到了1:8。”某中介公司资深经纪人寇先生透露，河西区中心小学和南开区中英小学的房源供需比约为1:3到1:4，而和平区的房源供需比，无论区重点还是市重点小学，都超过1:5。由于很多小学在5-7月份已经开始办理入学申请，购买学区房后办理过户手续一般需要一个月左右的时间，所以3、4、5月是学区房成交量最集中的月份。收益率低，需求稳定，是学区房供需比上升的根本原因。业内人士表示，购买学区房的业主通常会等到孩子毕业后再考虑出售，甚至有些业主会保留房屋出租。也就是说，一套学区房的周转周期通常在6年左右，但由于孩子上学的需要，每年都会有相应数量的购房需求集中在各区的重点小学，这就造成了新增需求与现房周转缓慢的速度差距，房屋供需比进一步悬殊。学区房租房供需比为1:4。学区房的租赁市场和销售市场一样高。重点小学附近的租赁房供需比在1:3-1:4之间，但价格涨幅不到10%。据链家地产策划经理王千介绍，今年上半年，天津市几所重点小学周边的出租房供需比已经达到1:4，比去年同期上涨了30%左右。部分区部分重点小学、中学周边的出租房供需比也在1:3以上，但租金并没有明显变化。例如，南开区中英小学附近的一套三居室，去年4月份的平均租金约为3500元/月，今年4月份的均价约为3700元/月，200元平均上涨约5.7%。重点中学附近的出租房价格涨幅比小学学区更明显，大部分热点区域的房屋租金涨幅都在10%以上。以南开中学附近的出租房为例。离学校1000米以内的一居室，面积50平米，房龄15年左右。目前出租价格约为1.5万元。去年这套房子租金约1.300元，涨幅约15%。据介绍，南开中学附近类似条件的房子，今年租金都在1300-1800元左右，与去年同期相比上涨了10%-15%左右。我爱我家策划部郭燕，学区房出租房短缺主要受两方面影响。一方面，今年的“限购令”限制了部分已经有两套房子的家长购买学区房，而目前学区房价格普遍较高，买房不如租房划算。另一方面，热门学区房大多位于商业繁华、企事业单位多的区域，很多单位的员工也在周边租房，且多为长租，导致学区房供不应求。记者手记投资学区房也有高风险。因为很多购房者在投资学区房时购买的不仅仅是房产本身，他们更看重的是孩子的“入学权”，所以家长在投资教育和房产。和平、河西、南开等区域部分优秀小学、初中位于市中心，新增楼盘项目供应较少。这张“入场券”自然就成了抢手货和稀缺商品。专家提醒，购买“学区房”要注意户籍问题。家长买学区房的话，中小学年度学区划分计划一定要研究。首先，对于一些购买期房的业主来说，即使开发商承诺自己的房子可以划入重点学区房，也不能保证业主的孩子入住后真的能上他们承诺的重点小学。因为在房产证发放之前，小区所有权计划没有落实，重点小学每年都会更新划分自己的实际学区房，使得购买学区房的风险更大。对于二手房学区房来说，卖房后不迁户口的问题是不可诉的，即不能通过法院强制卖方迁户口，需要购房者在购房合同中加入迁户口条款，比如约定一定期限内不迁户口，支付违约金等。所以买二手房的时候，房主最好和原房主一起去当地派出所确认是否已经全部户口迁出，然后办理产权交易手续。新地产学区房概念支撑人气。除了在主城区买二手房，还可以上名校。一些新开发的楼盘也因为毗邻重点小学而享有稳定的高人气。房子是为了环境而分开的。“新建商品房很少被列入重点小学，但由于距离近，很多购房者会选择购买这些项目居住，而学区房的主要功能是落户。”和平区西康路小学星美域项目负责人透露，虽然项目不在实验小学等市内重点学区，但一半以上的业主都是为了孩子上学而买的。“很多家长买了学区房的老房子，然后选择了新的物业居住。”相比产权剩余30至40年的二手房或房龄30年左右的公房，新楼盘的居住品质优势明显，新开楼盘的价格往往与同区域二手房持平甚至略低，这也在一定程度上增加了新建商品房项目的竞争力。学区房商品房和小户型纠结。“学区房越小，单价越高，但小户型总价越低，还是比大户型更适合我们的消费能力。”女儿明年就要上学的孙女士，正在为女儿寻找合适的住房长期居住。“一些同样属于学区房的高层或酒店式公寓，均价也不过2-3万元，但100平方米以上的户型，总价至少300万元。”事实上，和平区、河西区核心区域的新建商品房大多以豪宅概念为主，主要销售户型均在1.50平米以上，使得单套购房预算在400-500万元以上，这也是很多购房者不敢关注学区房概念商品房的关键原因。目前，和平区的概念商品房正逐渐接近市场的实际需求。西康路小学星美域项目以90平米以下小户型为主，实际成交价在3万元以下；南京路都汇轩项目实际成交价格在2万元/平米出头，最小户型66平米...许多市中心项目开始推出总价超过1万元的低价公寓，以吸引更多买家的关注。买家担心策划电影的风险。“和平区石楠街区某栋楼，2013规划建设公办小学，教育局将在该栋楼5号建设某重点小学新校区，规划建筑面积13000平方米，很可能成为我市最大的小学。”据项目销售人员介绍，该楼盘所有居民都有可能打算上小学。目前均价26000元/平方米的小户型已经售罄，只剩下均价25000元/平方米左右的中大户型。目前，和平、河西、南开等热门学区附近已经推出了许多新的商品房开发项目。比如大都会、融创星美域、优视、中央公馆、西递等新项目，都位于重点学区。但是每个学校具体的社团划分每年都会更新。也就是说，在销售阶段无法确定新楼能否实现最终的学区规划。即使纳入学区，也不一定以后每年还能保持学区身份。准备买学区房的李女士说:“虽然开发商说小区里要建一所重点小学，但是要到2013才能建成，也不知道到时候会不会变。现在买学区房也是一场赌博。不过，幸运的是，这个市中心的位置有很大的保值增值潜力。”