大兴七中学区坊
问:问题:非常感谢你的回答。但是还有几个问题需要景老师帮忙。如果按照北京总经理的思路卖房山的房子，加上现金，总价***550撬600-700的房子(只选海淀的)，但在微观操作层面还是有些疑问的。
1.房山18买了拍卖行，加四年利息。如果现在卖，估计要亏1多万，心理上不太适应。我想等等，但是从价值投资的角度来说，是时候止损换成优质股票了。但总觉得这个切肉有点硬，还请景老师指教。
2.卖完大概有550 ZD，加上杠杆，可以600-700起步。我在中关村附近工作，爱人在清河工作。可以学习的区域有学院路(昌平线终点地铁通车)、西二旗，或者永泰庄，比较适合，但是买了还是不能自己住。它太小了。请景老师指点，哪个区域哪个小区比较适合。
答:回答:你好，1，良乡大学城140，平，大，三居室。从户型来看，这是资金选择上的失误。选择远郊盘的逻辑是只需要一套小户型。从区域来看，这个位置可能大概率跑输大盘。
2.如果你心理上觉得亏损1万不合适，可能会继续亏损，也可能N年后市场回暖，有一定的涨幅，但是这些远郊的涨幅是不可持续的。如果仔细观察，这些地方的涨幅可能在半年之内就上涨了，但是上涨之后会有一个三到五年的冷静期，也就是说这些板块的行情并没有那么强劲。
所以如果你的浪上去了，可能会冷很久，还有回落的可能。持久性差，不稳定！如果继续持有，就错过了这个再次配置优质资产的机会。错过了就亏了，但是买的房产可能在下一波行情中把亏拿回来，以后还会赚。这就是机会成本。如果市场走强，这波行情买入的成本可能会回来。经济学真正的本质是“放弃”，意思是我想要什么，我可以放弃什么。
2.我在上一个回答里推荐了一个具体的建筑，大家可以再查一下；海淀目前比较适合你；建议仔细阅读《北京房地产投资的核心逻辑和原理》一文。祝一切顺利。如果你有任何问题，请再次咨询我。
问:景老师好。能详细说说北三县的情况吗？我是本地人。目前在北京的房票已经用光了，有一张不能转业务贷款。目前在北京投资不起。想用你的指导筹个首付买燕郊。有时候看到燕郊有投资价值，有时候不考虑周边北京。我现在有点迷茫。希望看到我的问题，给个答案。谢谢你，荆先生。
答:回答:您好，感谢您的信任。对于所有的区域和楼盘购买，有时候会有两种对立的答案，因为有前提条件。比如你有条件投资更好的地段，当然不会考虑投资燕郊，这是出于“机会成本”的考虑。
经济发展较好的东南沿海地区，或者大部分新一线城市，长期投资价值较好。这个时候，如果有选择，尽量不要考虑北京周边地区；如果没有其他前提条件，燕郊是北京周边值得投资的地方。我只喜欢燕郊，因为它已经很成熟了，其他地方一时半会不会发展起来，没必要等一个不确定的东西。
不是说那些地方的房价不会涨。投资是机会成本，效率优先原则。只有乘坐这个城市最快的经济列车，才能获得一定的丰厚回报。其次，要考虑房地产的金融属性。其他地方的房地产价格波动很大。即使房产升值后，也很难兑现，不容易拿到贷款，也会影响以后的二次房贷投资。在北京周边投资只能买燕郊。祝一切顺利！
问:问:景老师你好。买了奥伦达部落的联排别墅，预计今年下半年交房。这个盘在河北，紧挨着延庆，是比较成熟的郊区别墅区。买了主要是受朋友影响，想为退休做准备。那里很美，配套设施也逐渐丰富，还建了海淀外国语分校。
最近通过你的文章了解了房地产，意识到花四五百万买它可能是个错误——流动性差，利用率低(我在城里最多住半年，现在在城里工作，只能周末住)。我想问一下，交房后应该马上卖吗？现在大势不好，不一定卖得好。你想等吗？
答:你好，这是一个战略错误。北京周边的别墅包括房子都是高品质的，高品质也是开发商的卖点。
但是这种房子一是流动性不好，二是贷款难，三是实用性低。一年住不了几次，需要保养。每次过去住都要提前做好清洁，交房后还要买家具家电。如果设备不全，住进去就空了，有点像民宿。这是另一项开支。
可租可贷可住可卖是投资房产的最后一道防线。即使不能跑赢大盘，也要遵守这个原则。可出租意味着市场有需求。有需求才有价值，投资才有意义。放贷是银行对房地产价值的认可。只要你把红宝书存入银行，你就能很快取到钱。投资这样的房产，无论什么时候有现金流保障，价值都会更大！
流动性主要指住和卖。人只有能生活，需要基本的设施，满足基本生活的需求，才愿意生活。可售是指交易量必须活跃，交易量低，价值就会打折扣的二手房市场。优质的房产不仅仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。
建议你交房前打算处理掉。你可以问开发商的销售或者你自己的渠道，如果等到交房之后；二手房市场很清晰，大家都看的很清楚。到时候卖的多了，卖的就更难了。现在会好一点，哪怕打折一些价格。换到市区的纯投资盘的收益比这种盘更客观！
建议仔细阅读Planet Top的文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》，“未来五年孤注一掷换仓，做空杂菜，只留主导”。祝一切顺利，有问题可以问我。
问:问题:景老师你好。我觉得好多问答都提到加杠杆，比如:首付400，加杠杆500-700，总价1000。类似这样的。我想问一下如何操作控制杆。目前户口在北京，人在外地工作，在北京没房。考虑到孩子后期要回北京读高中，打算买房。目前在外地有两套房，有商业贷款1万。一套市值至少600万，一套400万。
手头现金350万左右。扣除教育日常开销，年收入有50-70万的积蓄。在北京买房主要是保值和后期生活。我目前还没决定买多少房子。想先问一下怎么加杠杆？感觉就算加那么多杠杆，后期还贷也没什么压力。不知道大意是什么。谢谢你
答:回答:您好，感谢您的信任！1:你的负债比较少。第一，你要把握杠杆，这个很重要。如果你根本没有贷款，或者贷款很低，你的回报率就很低。有了杠杆，你的回报率可以翻倍。
我建议你卖掉外地的一套房产，只要有一套自己住的，其余的尽量卖掉，当然不要亏本，慢慢来。中长期来看，国外的流动性和升值幅度都不如北京，变现后拿到的现金加杠杆继续在北京买。
外地的房子盖完了，现金能有800左右，就可以加400左右的杠杆了。在北京投资买房很简单。放弃概念区域的炒作，选择核心区域热门区域的优质板块。投资看好趋势，牢牢持有核心区优质物业的楼盘，利用城市的经济增长和人口红利。
只要有收入，后期就有继续建仓的机会！这一直是我的想法；星球上所有的问答和文章，不仅仅是教你如何投资房地产，更多的是教你成为一个专业的投资者，让你手中的货币收益最大化。2.请给我发一条如何增加杠杆的私信，注意杠杆。
建议你仔细阅读《不懂杠杆，就无法前进》一文。祝一切顺利，有问题问我。
描述:非京籍，工作居住证，工作地点:金泰赵茜在线10。目前有2套房子，老北苑佳兴苑2套，户型一般，市值600+；R&F节日步行街有2套公寓，公寓还可以，市值600-。我打算先除掉老北苑，然后在登陆后趁机除掉R&F节散步，并阅读你的分析；实在无法独立，通勤地铁尚可。天津的房地产要等到上岸才安全。孩子在朝阳上初中，目前在市里租房，五年后回去住。
选择:预算700元，无通州资质，最好有地铁，以开车为主，每周参加两次早高峰。根据你文章的内容，选择回龙观、顺义后沙峪、亦庄、九宫、瀛海、西红门；1.回龙观:主要活动在东南地区，所以没去过。2.后沙峪:看了中粮祥云，很热闹。感觉周围工厂很多，其他小区破旧不堪。另外，万科天竺悦城有122的三居室，价格650+，非常安静。出租价格1000+，近两年房价波动不大。通勤自住也可以。顺便说一下，你说租赁不包括在参考中。
3.亦庄:河西晋豫东郡海子府。如果去年看到你的推荐，我可能会买。现在这两个板块的价格能不能8w？我有点担心。目前只能买2套公寓。还是这个时候有更好的选择？东路伊凯中心和通泰国际公馆便宜，500+有两套，但是看了凯庭堂之后就不考虑了。在亦庄可能很难买到正规的3居室。我想尽力选择新品质，南北通透的高品质户型。
4.这周打算去参观的故宫，德贤府和郭云村没有地铁。龙润花园有地铁。5.高米店，顺驰领海，新力希思黎如果以后独立可能会有点远，近期打算去看看。如果你对我的想法有任何疑问，请给我一些建议。我就集中在1-2区域。谢谢大家！
答:回答:您好，感谢您的信任！1，在郊区买房为了落户，比较稳妥的办法是以最低的总价买一个质量次好的小房子，一定是质量次好或者物业管理次好的大小区；居住体验各方面都很突出，地铁是加分项；通勤购房者的特点是，接受不了主城区的高房价和老旧，只为品质牺牲距离；如果质量一般，流量差，在市场上的竞争优势比较小。
你的情况更适合这种稳定的方式。现在你有两套房子，一套老北苑，一套豆各庄。这两套房子虽然涨幅一般，但是保值性还不错，不会跌的很严重。如果现阶段卖两套房子，就是1200 w；这笔钱可以在北京的龙头区域或者热门区域置换一套新的三居室；或者两居室，品质高；你在金泰赵茜工作，你附近的一些优质板块可以被双井、朝青买走，生活品质会有所提升。
这些区域的房屋增加量与这些较冷的板块和远郊有较大差距；北苑地区未来的新贵，次于新贵。东部有奥森、望京板块、市场旧房，豆各庄有大量安置房。后期地区生活质量很难提高，焦化厂还不是最致命的。好处是有地铁，离市区近，但是北京的地铁已经不是稀缺的配套设施了。只有R&F节步行是品质楼，其他都是政策福利房，人群结构一般；商圈北邻京哈高速，南临京津高速，西临东五环，东临通惠河，北有各工厂禁毒教育基地。这些不利因素将限制这个地区未来的发展。R&F节步行已经横着走了很多年；这两个房子要优化；
现在北京的房价轮动规律就是遇到牛市；第一波上涨是学区房和热门区域(核心区域)质量低劣，第二波还是学区房+成熟外溢区域(质量也低劣)，外溢区域的市场情况是上车领涨。其逻辑是，在楼市上行期，部分购房者在核心区上车压力大或者资金预算有限，会第一时间选择在交通便利的溢出区上车，但房价并没有大幅上涨，第三波还是学区房。第四波会转向冷门板块，也是质量低劣的新盘。这些冷门板块普遍存在溢价现象，上涨的前提是溢价必须清零。这是大行情出现时的房价轮动规律；
按照效率优先的原则，置换方案应该是在这波行情上涨之前，把老北苑和豆各庄处理掉，买一套优质板块吃掉下一轮行情，摩擦成本大概率(90%)在下一轮上涨中赚回来，有可观的利润。天津的市场一热，就把房子换掉，落户远郊换积分。有一个时间点:天津市场火爆的时候价格优越，而北京远郊市场相对启动。
你的底仓还可以，主战场要在龙头板块，其次不要为了点买太差，高米店的西红门和回龙观比较安全；不要只看便宜的。同样的时间维度，有的股票涨得很快，有的股票涨得很差。这是有原因的。买房的普通投资者一般只买便宜的，根据是否买得起来判断一个小区的价格。如果你买得起，你会觉得物美价廉，性价比高。可以买投资，但是买不起就会觉得太贵。
一个合格的投资者在判断市场时，应该跳出主观思维。首先考虑的是这里有没有价值。如果有，值得入手吗？值得从你进场需要的最低资金量入手，然后看你能调动多少资金，差额有多少，能不能想办法弥补这个缺口。经过精算，如果真的很难有巨大的作为，退一步选择第二部门。这是正确的选房逻辑；亦庄路以东的这些便宜板块，第一个就是高密度和产住混合，所以价格会便宜，相当于只有少部分人被市场认可，而亦庄的大部分购买力都集中在河西，所以价格会提高。
建议仔细阅读精华专栏《81#北京房产投资核心逻辑与原理》一文。祝一切顺利！
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01#北京楼市十年主流预测(2022-2032)
08#史诗级的通货膨胀正在路上，普通人的权利和策略。
03#北京楼市的价值正在沙漠化。
04#未来五年，孤注一掷的换位置，卖短杂菜，只留主导。
05#商品房B涨是因为有足够的保障房。
07#不了解杠杆就无法前进。
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12#避坑集锦:北京大贬值区地图17
13#学区合集:东西海学区选房规划指导图
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15#望京139盘，只有39盘稳定增长。
实用类(部分文章)
81#北京房地产投资核心逻辑与原则
82#北京首付300-400稳78刚需盘分析
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