南昌一中学区坊
但是接下来的话，小光没有说。
因为大家都知道是学区房，地铁房，隔壁大型商家，或者是品牌开发商，这种房子必然价格不菲，尤其是能级更高的城市，买房人不缺钱。
但是，对于普通人来说，显然很难做到。如果你有足够的能力，你只能从交通、学校、商业、开发商四个指标中选择两三个，普通人只能有一个指标。
当然，连一个指标都比不上。这种房子纯粹是自住，跟不上整体价格上涨，更谈不上投资价值。
那么问题来了。如果能力有限，只能选择四个要素中的一个。先选哪个比较明智？房价涨幅也是最可观的？
今天，就这个话题，子木给大家讲讲她多年的研究经历。
学区才是王道
因为学区房是最受关注的因素，所以我就详细说说这部分。
首先，学区房对房子价值的影响，不在乎房子本身。
因为从某种意义上来说，学区房的价值更多的体现在教育资源和成长圈子上，房子只是一个附属品。这种观念已经成为老百姓的常识，深入骨髓。
所以我们在北京西城区看到了一套破旧的没有厕所的小房子，卖到了65438+万/平米。南京30多平米的80年代老房子，当地中产阶级连夜排队买...
一个学校甚至可以拯救一个地方的房产，你可能不信。
前几天，一个老朋友告诉我。很难想象鄂尔多斯市的房价又涨了，很热。
鄂尔多斯的人应该都听说过。之前因为煤炭经济的繁荣，人均GDP一度超过香港。当初投入大量资金建设的康巴什新区，登上了国外杂志的头版。满大街都是霸道的奔驰路虎，还报道了用矿泉水冲洗路面的新闻。
康巴什新区夜景
2010年后，当地房价一度飙升至10000元/平方米以上。当时国内大部分二线城市只有6-8000元/平米。
但最终鄂尔多斯因为煤炭出路受阻，民间借贷链条断裂，爆发了局部金融危机。
鬼城康巴什
一夜之间，经济崩溃，资本外逃。受创最大的康巴什新区，房价从每平米65438+10万元，降到每平米3000元，外地人一夜之间全部消失，成为中国最著名的“鬼城”。
但当地政府做出了一个高明的举动，那就是为了建设新区，把全市最好的资源全部搬进了新区，尤其是最好的学校“蒙一中”。
孟一中高考成绩很好。来自全市各地和外地的家庭，想读书，必须就近买房。这样一来，房价得到了支撑，教育资源形成了正循环。
能级分化
当然，相对于三四线城市的教育资源对区域的影响，能级更高的城市表现在同一区域的不同建筑上。
比如在深圳，由于长期实行“积分入学，就近入学”的政策，最著名的百花地区与周边形成了天与地的价格差。
深圳百花园的房价是15.9万/平方米，而300米开外的元隆苑小区的房价是10.4万/平方米。两个小区的房价相差6万/平米，按照一套100平米的公寓算，足足相差600万。
800米开外的小区，单价差高达65438+万/平方米，与一个二线城市别墅的价格相差甚远。
这几年学区房的增值和抗跌性大家都有目共睹。根据腾讯财经数据统计，学区房和非学区房的涨幅相差27%，并且随着时间的推移，数值趋势越来越明显。
所以说一个城市的房价极值主要是由学区房构成的并不过分。但是在学区房对房价的影响方面，我想说两点。
1.教育可以产业带动，具有延展性。
2.教育的政策风险很大。
你什么意思？
学区趋势
决定学区房质量的因素主要有两个:一个是特级教师，一个是优秀学生。从某种意义上来说，生源质量可以撬动整个学区的价值。
以北京海淀为例。海淀区有清北八大高校加持。这里的房子天生就是全国各地父母的梦想，65438+万元/平米的价格无处不在。
八所高校的人才输出，造就了海淀的辉煌，吸引了全国各地高学历精英的涌入。精英阶层对子女教育的意识很强，子女教育基础好。海淀区的生源质量和名校升学率飙升，开始了良性循环。
后来北京海淀区优质产业北移，阿里、腾讯、百度等大牌公司联手，打造产业新极区。因为丰厚的薪资待遇，高学历家庭也在北移，优质学生甚至把北方的不毛之地拍成了学区房。
这是产业带动的学区房的延伸。
教育的政策风险很大。这是什么意思？比如说。
之前因为这套房是学区房，所以就算是破旧的老房子你也放心，因为以后有很多人接手这个房子。
但是，有一天，有人告诉你，这个房子不能去附近的好学校，你的房子价值会在一夜之间消失，相当于遇到了一只黑天鹅。
之前，学区房是因为我们一直实行“就近入学”的政策而存在的，但近年来，为了摆脱“天价学区房”这个庞然大物，我国开始倡导“教育均等化”。
尤其是前段时间，北京西城区教育改革，实行多校划片后，我国教育均等化进程明显加快。
可能还有很多人不理解“多校划片”。这里科普一下。
多校划片是指一个社区对应多个学校。
多校划片会把热点小学和初中分散到各区，保证各区大致均衡。在具体操作上，实行多校划片，通过随机派位的方式分配热点学校的招生名额。没有分到热点学校的学生，还是应该分到附近的其他学校。
就在去年，教育部还“钦点”了24个城市的名字，要求这些城市所有县市1，000%的公办小学和90%的公办初中实现毕业。
这24个城市分别是:北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、Xi安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。
所以，如果你买了学区房，不仅是为了让孩子在学校好好学习，也是为了从房子升值中获益，你就承担了政策风险，赌你的房子在孩子读完之后卖掉的时候，你所在的城市所在的区域还没有实行“多校划片”政策。
但是子木可以告诉你一个规律，因为学区房和利益链联系很深，充满暗箱操作，所以这个改革注定是一个漫长的过程。
以北京为例，2015年首次提出，概念是在教育部召开的教育规划纲要新闻发布会上提出的。2018年推广，直到2020年西城区才实行多校划片政策。
能级越低，执行效率越低，尤其是三四线城市。
地铁财富
相对于学区房，地铁房子的价值更稳定，因为教育政策可以改变，但是地铁站台的位置几乎不可能改变。到目前为止我还没见过这样的例子。
这几年“地铁一响，黄金万两”也成了常识，说明大家都在逐渐肯定地铁通勤的价值。
地铁房屋最佳间距一直有争议，但我认同上海统计部门给出的答案。
离地铁站步行5分钟以内的房子叫“正地铁房”；10分钟内成为“准地铁房”；15分钟内，称为“地铁房附近”。
其实在我眼里，15分钟的距离也很尴尬，走路太累，打车更浪费。所以10分钟刚刚好。
那么地铁房和非本地房价差别有多大呢？
以北京潘家园地铁站旁边的小区为例。北工大西门站旁的90年代小区松榆东里的房价是5.9万元/平方米，而1.3公里外(15分钟步行路程)的当代小区双龙李楠的房价是5.5万元/平方米，相差4000元/平方米。
再远一点，2公里外的红岩路小区，房价5.2万/平米，在下降。
我到处都能找到这样的例子。一般来说，地铁房和非地铁房的差价一般在5%-20%之间。而且每次房价潮来的时候，地铁房的房价必然优先于非地铁房，每次回调的时候，地铁房也表现出相应的韧性。
当然，地铁的价值也与城市能级密切相关。
在我去过的大部分城市，我发现能级越高，地铁房的价值越高，能级越低，地铁房的价值越不明显。
不难理解。
以呼和浩特为例。一个城市总有两条地铁，城市建成区有限。城市主要交通还是靠公交和私家车，地铁利用率一般，地铁房子价值也没有想象中那么大。
企业和开发者
业务和开发者，因为细节少，放在一起。
商业在于生活的便利，无论是购物还是购物娱乐，都是幸福指数的提升。但商业也分为大型商业综合体和小型企业。
比如万达、万象城、COCO Park、恒隆、华贸等大型商场，这种业态对周边房价的带动作用特别明显。
深圳万象城
主要是因为大型商业可以聚集人口，这将推动商业区的形成，创造更多的就业机会。就业的人多了，那么对周边房源的需求就会增加，周边房价就有足够的上涨潜力。
有时候商业和地铁重叠，因为地铁站人流量大，所以政府在规划用地的时候会把商业放在地铁入口附近。所以你经常看到地铁房也是“商品房”。
但如果把这两个因素分开，那就要看这个城市的能级，看你所在城市的商业是否发达。
商业是目的地，地铁只是到达目的地的手段之一。
对于能级更高的一二线城市，地铁通勤更重要，可以到达很多目的地，所以地铁的价值胜过商务；
在三四线城市，由于大部分城市缺乏商业配套，商业资源稀缺性突出，地铁的去向有限，商业价值会比地铁更突出。
最后是开发商，开发商对房子价值的影响是致命的，主要表现在房子的质量和未来物业的运营，决定了这个小区的生命周期。
这些年没有被人们重视是因为之前大家最关心的是房子能涨多少，地段就是一切；而不是房子本身如何影响生活。
确定开发商是房地产市场的一个大问题。我之前在一篇文章《一场暴雨让我学会了买房》里写过。有兴趣可以看看。
对房价的影响也分城市能级。在一二线城市，开发商的品牌力相差不大，房价主要集中在地段和房源质量上；在三四线城市，由于品牌开发商较少，成为了一种独立的稀缺资源。
比如碧桂园、恒大，在上一波楼市大潮中成为了很多三四线城市的极端，也成为了当地土豪们最爱的、最能“彰显身份”的一类楼盘。
最伟大的真理是最简单的
其实，如果你仔细阅读每一部分，你会发现我在字里行间都穿插了研究的成果，但为了更直观，我最后会做一个全面的总结。
首先，四要素关注的是城市的能级。能级越高，资源越稀缺，学区房的价值比地铁更突出。但是，学区房的价值存在政策风险。大家一定要考虑到这一点，不要种坑。然后是商家和开发商。
能级越低，学区房比地铁更值钱，承担的政策风险也相对较小。在经济极度不发达、人口外流的城市或地区，我甚至可以坚定地告诉你，这类城市的房产价值只集中在学区房。
其次，能级越低，稀缺的大型商业将成为场所的主要价值端，甚至超过地铁等交通价值。开发者还在底层。
总之，如果资金充裕，买房的四大因素一定要考虑进去。这样的楼盘绝对超过全市平均涨幅，有时甚至可以达到翻倍的效果；如果是弱势，四要素应该占一，价格涨幅至少能跟上平均涨幅。
再次，如果四大因素都没有，一二线城市依然可以从市场购买力和区位价值中获益。另外，能级更低的城市，这种四不动的房子，只有居住价值。