政府如何联手社会资本帮助旧改渡过难关？
还是池水还是祠堂。经历了十年旧区改造的文冲，如今呈现出新的面貌:古老的建筑被文化脉络的绿色轴线串起，新的住宅群围绕着水形成...在“泛地产”理念迅速推进的旧改大潮中，如何保持古村落的完整，将珍贵的历史文化遗产变成满足现代人居住需求的品质社区，一度困扰着广东乃至全国的村落。
广东是中国最早探索“三旧”改造并取得突出成效的省份。负责这项工作的广东省自然资源厅相关负责人告诉南方日报记者，广东实际上有很多旧的改革模式在实践和应用。目前，广东旧改项目已经进入真正的攻坚阶段。如何处理好政府与市场的关系，将直接影响到接下来的旧改工作能否取得新的突破。
样本观察
八百年古村考验广州城市更新
文冲村位于广州黄埔中心城区。这里曾经是非常典型的“城中村”:脏、乱、差，“握手楼”“单板楼”比比皆是。也是地铁5号线一期的始发站。落后的村容村貌与其所在区域的发展定位和需求格格不入，反差巨大，也成为阻碍城区发展的顽疾。
2009年，文冲村改造规划的批复，正式拉开了这个城中村从65438到00的旧改序幕。
根据黄埔区“一轴一心两片三组团”的规划目标，文冲水道与两侧20米城市绿化带形成文脉绿轴，轴线两侧设置公共服务设施，延续文冲古建筑布局。
转眼间，十年过去了。映入记者眼帘的文冲完全刷新了他的颜值:回迁房全部为电梯高层住宅，建筑密度约17%，社区配套公共服务设施建筑面积近6万平方米。中学、小学、幼儿园、居民健身场所、肉菜市场等各种设施一应俱全，小区居住条件得到了很大改善。村集体财产面积也从654.38+0.2万平方米增加到654.38+0.7万平方米，建成了多元化的综合商业体，大大增加了给村集体带来的收入。参与文冲旧改项目的广州万科，也对村里的35个文物项目给予了“特殊照顾”。文冲碉楼、卢氏大宗祠及周边历史建筑均就地保护修缮。
依我拙见，文冲“绣花”旧村改造的背后，其实是社会资本有序介入广州城市更新项目的生动体现。在政府主导的前提下，文冲集体经济组织自主改革，成立全资子公司作为改革主体；资金来源方面，政府不投入，改造费用全部从融资地块出让中获得。在改造模式上，旧城更新和拆迁安置与城中村改造融资紧密结合，既解决了旧城改造和拆迁安置用地难的问题，又为整个城中村改造提供了资金支持。
方式选择
核心是处理好政府和市场的关系。
文冲村正在实践的，其实是广东近年来探索的一种典型的旧改革模式。
记者了解到，广东“三旧”改造项目经常涉及的模式有“政府主导”模式、“政府-市场合作改造”模式、“市场主导”模式。为了探索这三种不同转型模式的形成，中国其实已经探索了近30年。
广东省“三旧”改造协会副会长、规划设计委员会主任委员马向明此前的一项研究显示，广东的城市更新经历了四个主要阶段。
1988之前主要是政府规划驱动下的“底线修复”式的散乱点更新，对城市整体空间形态的优化和改善作用非常有限。
1988-2009期间，市场参与撬动“退二进三”的结构性更新成为主流。政府需要更多的社会投入，“三旧”改造项目启动快，不受用地指标限制，市场主体逐步参与。由于房地产回报率较高，在这个更新阶段，大部分土地更新项目以商品房开发为主。
2009-2013期间，城市更新进入第三阶段:强政府自下而上推动的“三旧”改造。也正是在这个阶段，广东各市都完成了第一轮“三旧”改造规划。随着广东省政府一系列改革旧政策的出台，土地所有者、房地产开发商、金融机构等各方积极参与。但现阶段以“业改商”、“业改房”的拆迁重建为主，房屋库存有所增加。
2014到现在是第四阶段，更注重回归公共设施，增加商住综合体；注重“乡愁”的保存，倡导增加“刺绣微改造”、“城中村改造”、“老街区振兴”等趣味空间；关注更新单元改造、分片改造等新动向的出现；“三旧”改造政策不断释放，充分调动了市场主体的积极性。
从这四个阶段的发展可以看出，从政府的“包办”到“自下而上的强政府推动”，政府的推动始终占据主导地位，市场力量的参与经历了粗放式的“地产”过程，最终回归到合理、有序、均衡的状态。
行业分析
不同的模式各有借鉴意义。
目前，文冲旧村改造仍在进行中。根据广州市此前发布的广州市2019重点项目计划的通知，今年广州市城市更新和土地储备项目52个，其中旧村改造项目23个。广州一* *上半年实施15旧村合作招标，分布在全市9个区。下半年，随着旧村改造的继续推进，将会形成更大的市场蛋糕，从而吸引越来越多的市场权力主体参与进来。
有专家指出，在旧改攻坚过程中，三种模式在越来越多的案例中得到了体现，对未来旧改项目都有各自的借鉴意义。
深圳市南山区大冲村综合开发项目是广东省最大的村庄整体改造项目。该项目采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，提升了区域整体城市空间品质，合理确定土地开发强度，高效集约利用土地，充分发挥土地潜在效能。
茂名市唐久村改造项目采用集中转乡村、联合开发的更新模式。通过农村集体资产交易平台，公开选择合作主体，“三旧”改造与村内土地整理有机结合。
阳江市排后村改造项目采用“政府引导市场主导的改造模式”，有利于加快项目建设，早日发挥效益，实现政府、投资者、周边群众三方共赢。
从这些不同的案例中，我们可以看到“一村一策”取得了实效，这也使旧的改革步入了更加科学、合理、系统的方向。
今年9月，广东出台《关于深化改革加快“三旧”改造推动高质量发展的指导意见》，针对各地反映的入库门槛高、税负重、征地拆迁难、规划调整难、审批门槛高、税负重等重点难点问题，坚持问题导向和思路，提出19条有针对性的改革措施，无疑是在攻关。
南方日报记者徐磊实习生卢琳棉统筹冯善书