南京威尼斯水城怎么样？那边的御江天下大厦好像还不错！有熟悉房地产的人吗？过那边的桥很麻烦。
你说的三街区御江天下是江景房，属于高层。得房率比较低，价格在9500左右。
本周365应该有一个去威尼斯的看房团。可以去现场看看。现在威尼斯主要是以价换量的情况，配套相对江北其他楼盘来说不是很好。
抄写* * *《桥北威尼斯水城论》
第一，相对优势是1。第一个优势无疑是地铁3号线(南京共投资295亿)。水城是江北第一站，六站直达北京东路、玄武门，七站直达浮桥、珠江路。当然，水城太大，离地铁口的距离也有远有近。***7 _ `- `;^0 z3 {# S( X
2.高标准的整体欧式建筑风格，加上精致的欧式小品建筑景观，显示出小区整体欧式风格元素更加协调。这样一块欧式的设计风格，在南京普通住宅中还是比较少见的。***/ \1 B( q5 A" N7 K
3.南京相对少见的低容积率高。
威尼斯水城的容积率只有1.5，但目前南京新建小区的容积率大多在2左右，部分达到了3%以上。正是基于这种容积率，苏宁可以从容地在比较大的范围内布局花园洋房等别墅体系，从而让水城的大部分街区少了高层建筑的局促，多了几分静谧错落。同样，低容积率自然带来高得房率。水城花园洋房住房率接近90%，小高层普遍在82%以上。* * *论坛0 z 0 w 4 w4 j 4g/@ &；F & amp我
4.水城整体规划设计比较完善，后续建设有想象空间(这可以是优势也可以是劣势)。& ampt！F4 q. _# S
水城是华东第一，整体建筑面积450万平方米，整体规划设计比较完善，体现在建筑风格、教育设施、商业设施等等。比如教育方面有多所幼儿园，两所小学，多所中学，大型商业配套有九个街区15000平米商业中心，十三个街区60000平米商业广场，各街区商铺。但由于大型商业设施尚未建成，现有商业设施明显不足，导致已经入住的业主产生不满和心理落差，这也成为其劣势。***" Q% H' j7 M1 y
5.物业管理比较规范，在江北现有小区中处于一流水平，物业管理水平对房产的保值增值影响很大。当然，任何物业管理公司都有缺点，每个业主对此的感受都不一样。就像有些业主认为苏宁的物业管理只是一般，但物业的好坏需要横向比较，不能只凭业主的感受。水城一、二街区的物业管理常年荣获南京市优秀住宅小区称号，或许就是一个很好的注解。
6.水城的业主构成比较单一，业主整体素质比较高，居住氛围好。房产论坛、装修论坛、业主论坛# d- C: u s0 K4 v* j5 i
在水城的整体规划中，没有安排安置房，而在其他桥的北部安排了一定规模的安置房。此外，与江北其他市场相比，除了投资客，水城的业主以70后、80后出生的年轻置业者为主，浦口土著家庭较少，所以小区的居住环境保持良好，基本没有其他小区常见的嘈杂和无序。***: s，^/ X) t$ p1 Z
7、市级2000亩配套购房、购房、装修论坛、房地产论坛。V$ G* b# q
位于水城和天润城之间，2000亩的地块将为水城增添重大资产注入的概念。**** X，U# [ X9 _1 C+ x
在桥北的控制性规划中，有一个占地44800㎡的区域性文化中心和一个占地65000㎡的区域性体育中心。拟引进一所三级甲等医院，用地面积132700 ㎡。但由于计划尚未落地，容易形成审美疲劳。
8、注重建筑细节，注重建筑的直观感受，买房，买房，装修论坛，房产论坛:P- k$ R！w，T；E
水城讲究建筑细节，注重直观感受，比如宏伟的圣马可广场和威尼斯酒店，大气的街区门楼和欧式的雕塑和素描。此外，水城九、十街区引进的精装修门厅，十四街区打造的第三代电梯花园洋房，在桥北乃至南京都处于一流水平，有效提升了整体建筑品质。* * * * * v:d！W
9.水城整体环境安静，街区道路宽敞，道路绿化整洁，没有桥北乃至南京常见的闹市噪音。部分街区东南面向长江和幕府山，环境优美NJ。BBS。* * *.com.cn3n "q * q $} 4！M
水城临江地区环境优美，这里看不到南港，东南侧面对长江和幕府山。如果湿地公园最终形成，对这部分街区来说绝对是一件幸事。
10.开发商致力于保持江北一级居住区的定位，尤其是下三街区二期和十一街区御江天下的开盘，将明显提升水城的整体定位。买房，买房，装修论坛，房产论坛' t' a3苏宁一直将水城定位为江北一流的居住区。即使在2008年楼市最低迷的时候，甚至在江北楼市相对低迷，开发商资金普遍紧张，水城销售不畅的阶段，苏宁也从未对水城进行过大幅降价营销。目前最高折扣只有9.7折(特价房和开盘当天打折除外)，房价始终处于稳步上涨阶段。这对自住和投资都有好处。相对而言，桥北部分小区价格体系和定位的无序和混乱(此处不方便点名)，2010年和2011年的差距高达2000元，容易导致房价的贬值和波动。NJ . BBS . * * * . com . cn 1 j9 m $ D ' r
未来三区块二期和十一区块御江天下的开盘位置无疑是一线江景豪宅，从现有三区块二期将由央企核建就可以看出。而这无疑推动了城市的整体定位。-m . A)Z . k
11.苏宁环球的品牌优势。
说到这里，很多水城和南京天润城的业主可能不会认同，或者嗤之以鼻。为什么，因为天润城1-11、13地块都定位为中低端普通住宅(12、14及以上地块已升级为江北一类地块，规划的15号地块仅由规划的管湖公园定位为乔乔北部高端低密度住宅)？水城现有业主也因为苏宁缺乏配套设施给现有生活带来的不便，对苏宁缺乏信任。但作为一家有着20年发展经验的上市公司，苏宁环球在房地产领域颇有建树。南京早期开发的龙江钱球之恋、苏宁环球套房酒店等都是当时的高端项目，而南京近期开发的苏宁珍珠泉佛手湖独栋别墅、苏宁紫金山(朝阳山)项目，都是南京一线高端别墅豪宅项目，预计每套价格都在千万元以上，即使是像已售罄的下关苏宁迪普这样的小项目，粗略价格也在22000元以上。此外，上海规划中的朱家角别墅，预计单价5万元。说到这里，我再多说几句。我对苏宁的了解，可能比苏宁的老板和员工(包括相当一部分高管)都要清楚。写到这里，那就简单的让你对苏宁环球有个全面的了解。也是帮助苏宁做一次广告和品牌推广的一种方式。购房，购房，装修论坛，房地产论坛* I 'Q2 J1 O.P
苏宁环球的名气始于1999年苏宁电器新街口旗舰店，随后深入南京。当时南京的临时停车场(商圈开发后临时用作停车场)至少有20%在苏宁系(苏宁电器、苏宁置业)的势力范围内。2003年大规模转战桥北，2007年后在全国加速布局。2007年以44亿元拿下上海南京东路地王，楼面价6.7万元，引起业界轰动。此外，苏宁环球2010+10月以29亿元拿下芜湖历史地王，2009+2月以28亿元拿下无锡，2010+10亿元拿下昆明历史地王。这些项目都是当地顶级的商圈或住宅区。2009年，苏宁环球拿下上海长风地块，计划投资30亿元在上海长风生态商务区建设江苏企业上海总部园。预计2013年完工，届时苏宁环球总部也将迁至上海。此外，苏宁环球集团(非上市股份公司)近日于2011年4月在云南石林拿下大量土地(整体规划为6平方公里土地，云南政府将分批出让，规避政治风险)，计划分期投资200亿元，打造中国最大的旅游城市。另外，还需要说一下苏宁环球的兄弟公司苏宁置业。苏宁置业是房地产行业的后起之秀。它是张(苏宁电器)的弟弟(苏宁环球)的地产公司，也是苏宁地产系的又一生力军。其产品一步到位，直接定位为顶级品牌。其主要产品有中山国际高尔夫别墅(4000万套起)、索菲特中山酒店、索菲特山西路酒店。普通住宅产品已建成，如江苏第一高楼苏宁瑞城、仙林紫金东郡、南京地标新项目——新街口新华社地块项目。
总的来说，从开发规模和整体实力来说，苏宁置业无疑是江苏地产的第一品牌，但他们都很低调，尤其是苏宁置业。我所描述的苏宁，可能与南京人，尤其是江北业主对苏宁品牌的固有印象大相径庭。但是，这才是真正的苏宁地产。而这就是苏宁后续的品牌影响力。
第二，相对劣势
1、13号、9号地块的大型商业设施尚未建设，导致现有商业设施与桥北其他大型市场相比明显不足，导致已入住业主的不满和强烈的心理落差。买房，买房，装修论坛，房产论坛+？2 ];[: v
目前，商业配套不足已经成为水城现阶段的主要劣势。至于商业配套，我在之前的文章《金陵晚报报道法明外滩广场7月底开业，对水城来说也很不错》中已经描述过了，这里就不赘述了，有兴趣的可以自己去看看。但据我所知，最新情况是第九区块15000平米商业中心已进行桩基招标，第十三区块大型商业规划已上报相关部门。从现有的迹象来看，我认为9街区的商业中心应该比13街区的商业中心建得早。然而，实际的商业配套问题只能由法明外滩广场的永辉超市来解决。
在此向苏宁环球和水城的售楼处建议，向红太阳学习，用围挡把九块商业中心和十三块商业中心围起来，宣传logo，贴上效果图和工期，现场在售楼处和楼盘书上公布效果图。这样一来，一是可以形成完善的商业配套效应，从而促进销售，二是可以在心理上部分消除与之前业主的隔阂，减少负面影响。第三，可以提高商业项目开发的透明度。
2.水城小学没挂名校。
我在《金陵晚报好》一文中也曾描述过这一点，因为红太阳、法明、天润城乃至海德北岸(海德小学计划4期后建成，预计几年后楼盘最终交付使用)，都造成了强烈的心理落差。4 n标准普尔。a1 [
这里只说一点，小学挂名牌对开发商下一步卖期房的好处最大，但对现有业主的意义一般，即使有也只是心理安慰。因为即使上市了，水城现有的师资力量也不可能在短时间内有大的提升，这一点在任何一个分校都是一样的。
3.苏宁的一些宣传在房产论坛、装修论坛、业主论坛都没有实现——L/E &；v
比如苏宁在楼书里宣传的28万湿地公园，我能说的是，湿地公园不是苏宁规划的，也不可能是苏宁建设的，而是浦口区政府规划的。对于浦口政府，我在《浦口政府、开发商、桥北》一文中讨论过。开发商的楼书可以相信，但如果全信，只能活在无尽的烦恼和愤怒中。
4.苏宁宣传的市政2000亩配套没有实质性进展。
这一点，和湿地公园一样，是浦口政府的事，但实施的可能性远大于湿地公园，因为湿地公园建起来了，是你们水城的事。而市政2000亩配套设施，却全桥北。此外，市政配套还包含大量金融用地、商务办公用地和居住用地，对浦口区政府仍有吸引力。但是浦口区政府比你重要。如果你先发展你的那一块，做好你公司的配套，江浦该怎么做？你离主城很近，商业配套比江浦超级繁华。3号线和长江隧道全部贯通后，你的交通又方便了。如果你的格调和医疗都提高了，谁还会去江浦买房？怎么忽悠雅居乐、世纪星源、中海在江浦大量买地？那么，这块地什么时候开发？这就要等江浦新城的地卖的差不多了。然后回头看，要2000亩。你以为浦口政府傻吗？她很聪明。当时江浦的地已经卖完了。接下来桥北在开发商的努力下繁荣起来，交通便利。桥北的房价也高了，她就开始卖桥北的地，又要在桥北的地上挣大钱了。在当时，花两分钱建一个文体中心是一件小事。至于三级甲等医院，当你的人气爆炸，再加上桥北人民的迫切需求，桥北人民的愤怒口水，自然会引进三级甲等医院。这时候，就是宣传自己政绩的时候了。房产论坛，装修论坛，业主论坛# o# r+ \% h# J5 R
5.水城没有水
这个问题问得好。为什么水城没有水？关键问题不在苏宁。苏宁修了河道，为什么没有水，还是死水？谁是问题的关键？21世纪以后桥北的河流基本都是开发商修建和修复的，而桥北的河流源头在哪里？是长江。如果浦口政府不解决从长江引水的问题，如果乔乔北部的河道仍然是开发商自己修建的，那么开发商势力范围之外的河道将永远无法正常运行，所有小区的河道，包括水城、华东茂、旭日、天润城、法明，仍然会停滞不前。但是，一旦解决了引水水源的问题，整个桥北的水系就活了，各个小区的建筑书中宣传的河才能真正成为河。好在大浦口区政府一直在建设引水河和土尾河泵站(水城三块)，并把乔军北河疏浚列入浦口十二五规划，但浦口政府的速度始终太慢，又回到了老问题上(详见《论浦口政府、开发商、桥北》)。* * *论坛6 F- m！J* W6 S
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6.有些街区距离柳州路站和地铁口还很远，步行时间长，公交线路少，高峰期公交线路运力明显不足。* * *论坛8 j1 x: Q！~
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通行能力的问题是桥北普遍存在的问题，但部分街区距离柳州路终点站还很远的问题，只有在年底水城北水城客运站建立后才能得到根本解决。但水城公交线路高峰期明显不足，预计年底仅开通151区间线路。
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总的来说，交通问题的彻底解决只能从地铁3号线开始期待。
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7、南港问题
水城西北的街区面对着南港，南港的烟囱时常困扰着水城人。这个问题要看怎么看，还要有钢铁行业的基本常识。房产论坛、装修论坛、业主论坛；S8 O3 J
首先视觉污染是客观存在的。
其次，要区分实质性污染的严重程度。在南钢的烟囱中，最大、产白气最多的双曲线短烟囱是南钢自己发电厂的烟囱，产生的是冷凝水蒸气，而不是白烟，基本无污染。其他的细烟囱都是钢厂的烟囱，但是排放的气体都是脱硫的。而且由于南岗位于大厂居民区，南京严格的排放标准远远超过国家标准。所以，虽然客观存在少量的空气污染，但也只是少量。要知道，浦口的空气质量一直排在南京第一。另外，我就不再说风向了。风向一般是八卦洲方向，但谁也不能保证天天如此。买房，买房，装修论坛，房产论坛&；X# [" J
所以南港的问题主要是视觉污染和心理层面。其他方面:* *论坛:？$ O9 u* m9 S% i5 [2 Z0 j
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1，绿化地产论坛，装修论坛，业主论坛# Y. g$ W！O & ampv！张:我
说到水城的绿化，每个街区甚至不同街区的每个业主都有自己的感受。我觉得水城一、二街区的绿化，经过这么多年的发展，即使在南京也是高水平的。四至八街区绿化水平不算亮眼，整体情况一般，但总体来说，在桥北也是一流水平。10个街区的绿化还在施工，距离竣工交付还有半年时间。按照9块附近已经建成的部分现状，应该会超过4到9块，两三年应该基本达到1、2块的水平。但9个街区的绿化设计比较怪异，小区围墙内绿色亮点不多，缺少大树种；相反，这个街区的围墙周围和沿河的绿化更好。
购房，购房，装修论坛，房产论坛$ U5 d5 a# n
综合来看，目前水城的绿化除了一两个街区外，并不比其他街区优越(几年后十个街区可能会有潜力，但现在还没有)，但至少在桥北区并不逊色。如果硬要拿水城的绿化和其他小区比，那么水城也分三六个档次，水城也有绿化示范区，比如两栋别墅，圣凯尔广场，威尼斯人酒店。和其他大型住宅区也有同样的问题。***1 Q: a' a# i% y4 Q，W
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2、房屋质量nj.bbs. * * * com.cn-M3L3a6r！L
这一点没有数据，无法判断。但是咨询水城反映房屋质量问题的帖子比较少。频率远不如一些大型住宅区。***;N2湾！M# f/ ]9 j" }
3，公交不足的问题* * * 6 F！y* s* ~
这也是桥北的一个问题。从二线中心龙头城市南京来看，公共交通有三种，一是公交，二是出租车，三是地铁。
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在桥的北面，情况有所不同。
公交车主要是以数字开头的线路，如132、136、151、175及其区间线路。这些线路都是南京市客管处管理，基本都是南京市拨款。由浦口区管理运营的以浦赛、浦汉为字头的线路很少。再来说说出租车。不好意思，桥北的出租车太贵了，我很少看到。桥北还有第三种交通工具，就是马自达，不过这个马自达是小业主自己做的，好像和浦口区没关系。那么，由于这些马自达的所有权不在浦口区，浦口区政府管理不善，无法取缔，这很正常。这样浦口区政府再来做工作(关于河道和公交的部分可以作为“谈浦口政府、开发商、桥北”的补充)
桥北乃至江北的其他楼盘问题。
鉴于过江困难、路网建设不完善、公共设施不完善、文体医疗建设配套设施缺乏、马自达猖獗、市容环境混乱、浦口区政府管理薄弱、投入不足、政府规划落实缓慢等问题，本帖在此不再赘述。相信随着桥北傲娇事业的繁荣，以及众多大市场的逐步交付，人气飙升，这些性问题有望逐步得到解决。
不懂请问，满意请采纳~ ~