北京楼市:这种类型的房子可以大胆买；继续引领未来的上涨
问:景哥你好，我在北京工作，没有房产。我个人在海淀区集体户口落户，宝宝也和我一起在海淀集体户口落户。2025年，我家宝宝可以靠集体户口上甘家口某中学了。我老婆也在甘家口地区工作但是户口在外地。我有资格申请SFSD，我正在考虑在不久的将来生两个孩子，计划在两年内完成。手中现有资金150W，家庭年收入80W左右。南方* * *二线城市有三套房子，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W。目前正在考虑在北京买房。以下几个问题请静哥指教。
第一，是等两个孩子分组上学再买房，还是近期直接在雪海区买房解决问题；第二，未来北京房价如何上涨，二孩后上车是否会迎来又一波上涨；第三，南方二线城市的房产是否要全部卖掉置换北京的房产，如何平衡学区房、自住和投资效率。针对以上实际情况，有以下计划供晶哥了解近期购买心态:
方案一:集体户口生二孩后买房(落户后可入学)。时间预计在2024年。到时候考虑在甘家口附近买一套没有学区房属性的房子(照顾孩子上学和自住，不额外交学区房溢价)。考虑买一套总价800-900的房子，贷款300左右。打算在二线城市处理一两套房产，加上手里的资金作为首付。对于甘家口附近这样的楼盘，景哥有什么推荐？
方案二:二孩生入集体户后，预计2024年买入，从纯投资角度，买入超青、奥森或望京等快速增长板块。二线城市会处理两套房产，加资金买总价800到900的房子，或者把加的资金全部卖掉。考虑总价1，200以内的房产，贷款300左右；购买后改租，一家人在甘家口租房。
方案三:近期直接买东海的学区房。二胎出生后，户口直接放在房子上。总价800-900的两居室(换租或自住)或总价1.200的三居室(自住)稍微倾向于买海淀甘家口的学区房。老婆上班近，两个孩子上学近。也可以考虑其他更好的方案。你推荐什么？
方案四:本人有兴趣且可以购买石景山中海玉环天下人才一楼104平三居(40平跃层)，总价800W左右，8月24日交房。但是宝宝不能住在海淀，二孩出生后，户口不能落在海淀集体户。可以在甘家口附近再买一套40平米左右的学区房，总价400元左右(全款)，供两个孩子上学。两处房产购买后，打算全部改租，在甘家口附近租一套更大的房子，供一家人居住。以上方案，或者有更好的方案，请景老师指点迷津。
答:答:你好；感谢您的信任！1，既然2025年可以上集体户口的甘家口小学；完全没有必要投资学区房；学区房是绑架勒索的附加值；关于学区房投资，部分优质区域品质还可以，本身价值稀缺，可以考虑。
如果学区变动，这个盘的价值不会瞬间转移，安全系数比较高；学区房的崛起是可观的，但衰落也是严重的。目前溢价严重，最稳定的投资方式就是避开学区房。学区房是高风险的投资产品。随着政策的不断变化，学区房的概念随时可能被取消，这是有风险的。
星球上的成员一般会因为孩子上学而建议买小的，因为房产的价格比一个学位的价格高；学位按套房计算，不考虑户型大小。房价是按平方米计算的。大小房地产学校的价值是一样的。大楼盘相当于交了很多溢价。一旦改变学区，可能面临巨大损失。如果愿意赌一把，中短期来看，学区房的盈利可能很关键，但风险和机遇并存。比较稳定的方式是投资纯住宅。虽然涨幅没有被学区房夸大，不会有波动，但是会随着区域的价值稳步攀升。
我们不能改变现有的货币体系。利用一切渠道和资源购买优质房产，购买能跑赢通胀的房产，才是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢；长期来看，核心区的优质市场将持续上涨。只要货币供应量继续增加，物价上涨就没有止境；
针对你的情况，应该集中资源布局当地优质楼盘。什么情况下适合对外投资？第一，当地自住已经完全解决，你的家人、父母、公婆都有地方住，基本可以满足医疗、上学、交通的需求。二是当地布局已经完成，可以去同级别城市分散风险。第三，当地的房子票和贷款票已经用完了。第四。
3.纯投资在朝青、望京、奥森都可以，主要看资金量。中海人才的优势在于，是整个石景山的优质盘，户型也很好，基本没有任何瑕疵。以后这个菜在整个区域都很稀缺，自己占着就很不错了。从投资的角度来说，石景山整个区域自从唯一的首钢搬迁后就缺乏产业支撑，非常冷清，导致产业缺乏。
房价之所以得到支撑，是因为位于海淀、西城的主要溢出区；虽然石景山正在向高端产业转型，但是因为丰台增加了一个李泽，高科技产业会被李泽吸纳；如果未来产业转型失败，最终定位可能会向门头沟看齐。中海的价格并不便宜，但短期内有一定溢价。石景山交易量最大的商圈是鲁谷，而鲁谷交易量大的原因是它位于石景山东大门，靠近海淀，可以优先考虑西城和海淀的刚需购房群体。整个商圈比较成熟。
鲁谷一直在拦截石景山西部的整个客户群；这个商圈成交量最大的两个楼盘，远洋山水和韩晶程序；目前海洋景观销售均价68000平米，韩晶程序销售均价64000平米，麓谷商圈品质建筑海洋景观销售均价91000平米。未来中海的世界市场将主要来自海淀和西城。如果一批客户不能接受海洋景观的价格和质量，他们可能会牺牲自己的距离来选择一个次级质量的板块。所以这个板块有一定的市场竞争力。
报价是指买价和卖价。买价就是开发商卖给我们的价格。真正意义上的决战是二手房市场。也就是说，如果真的把这套房子放到二手市场上出售，第一次售价是多少，第二次交易周期是多久，适合长期投资。毕竟物业质量还不错，短期内站岗的可能性比较大。建议仔细阅读精华专栏的文章。08#史诗通货膨胀在路上，普通人的权利与策略，81#北京房产投资核心逻辑与原理；祝一切顺利！
问:你好，和男朋友sfsd住在海淀学院路的景先生，准备明年结婚。目前他父母名下还有两套公寓出租(中关村老婆大学+清河一居)，市场总价约1，700 W，手里有200zd。我想借这次降息，用我们sfsd换两套新品质的(最好是三房两厅)，学区房没有需求。男票和我去贷款，每人出1.5w月供能力。目前正在考虑京师苑/荣域/奥景华庭1400w三居室+莱臻嘉园/世华龙悦/望京/亦庄河西750w两居室。资产配置目的为主，位置不强求(中关村和望京工作)，很喜欢奥森的周边环境。
1.感觉来真和世华龙悦提供的9w+溢价有点严重。不知道是否适合入手，或者有没有其他组合推荐？
2.一个人只能贷款300w W，有必要用两个sfsd贷款分开买吗？我担心对生活质量的影响。1400w三居室基本都是140平以上。这个还款能力我们可能要付很高的首付。是不是也可以考虑放在父母名下，用两套名额全款购买？感谢
答:回答:您好，感谢您的信任！你的底仓还可以；建议用两张优质房票撬动最大杠杆买优质板块，涨幅看选择；利润多少取决于你的负债；清河望京、上地这些市场在这一轮并不突出，但在每一轮中，区域购买力都比较集中。正常行情是半年20个左右。如果行情有利，可能在40以上，然后在冷静期可能回调到10%左右，下一轮行情继续攀升。
所有人都认为这些价格被夸大了。事实上，它们与价格关系不大。主要原因是市场上突然多了一笔钱，这些购买力都集中在这些地区。这些价格在购买力集中的地区是稀缺的，导致一轮上涨。我们只是选对了资金，利用了城市的经济增长和行业红利。投资房地产就是这么简单。拿到钱，远离那些靠投机的领域，坚持在优质地段持有优质板块，把投资交给时间，而不是机会，坐等印钞放水。
从利润最大化的角度，可以选择用其中一张房票买一套龙头板块，1700+200；首付+杠杆其实没有那么多，选个三居室；另一种房票在二手盘选择优质的两居室或次新的三居室；
奥森板块的价值在于生态资源稀缺，属于稳定性。涨幅可能没有工业区那么突出，但不会有回调。如果你喜欢这里的环境，在这里买没有错。亦庄的价值有产业支撑，但毕竟属于外环。如果你不在这里工作，就没必要挤进这个区域。
一大一小，望京，奥森，清河都可以。如果让我选，我会选一个望京，一个奥森，或者一个望京一个超清。清河也不是不能选。你得买海淀没有硬指标，所以望京的价值大于Xi的二七。北京是唯一的产住结合区，南有国际贸易，交通便利。相比青少年，望京前期营养充足。
建议仔细阅读《星球精华》专栏《北京房地产投资的核心逻辑与原则》和《08#史诗级通货膨胀在路上，普通人的权利与策略》一文。祝一切顺利！
问:问题:你好！本人还有一套婚前车库(工作室，目前估值420万左右，租金6800-7000/月)在朝青润风水。12年和老公在马朱桥买了R&F尚悦居三房(原计划是自住)，但后来工作地址变了，马朱桥太远，有了孩子需要考虑落户和上学。
2021上悦居换成东城元佳公寓(开盘400多万，租金6500-7000/月)作为宝宝的住所，东城学区的职业坑(不知道宝宝以后走公路线还是私路线，所以只在东城上了比较便宜的车)，她家在方化逸城租了一套三居室(自住)
现在宝宝大了，决定留在北京，我打算这个时候改善换房。目前家里能用的现金有400多万。计划是卖掉冯润的房子，买一套总价1100的房子。有几个方案:1，在方化翼城就地买一套三居室，10年以上不改变居住环境，但以后市民需要在一定距离(平均离东城半小时车程左右)上下车，附近没有特别好的私人选择；
2，在曹芳附近老旧破旧的小三房(80平米左右)改造下，方便了宝宝以后上学，但是个人心理有点难以接受老小区停车难的问题。
3.望京崔各庄地块的新房(晓峰岳影和和光乐府)可以买四居室，户型约110。新房设计布局舒适，但交付要晚几年(2024、2025年)，崔各庄地块配套不完善；
4.后沙峪的莫奈花园上下叠放的时候，这种选择完全是为了提高生活品质。有很大概率去私企，或者有极低概率去公企，也就是工作日挤进城，周末回顺义。请问夏静先生如何选择这些方案，是否有其他方案推荐？谢谢大家！
答:回答:您好，感谢您的信任！1，方案1效率更高；当前楼市是结构性上涨逻辑；最先上涨的总是一些龙头板块和热点区域；北京的市场是波段型的；牛市分两种情况；一个是短波，一个是长波。短波每年春节后持续到五一。长波从前一年的九月持续到第二年的五一。这也是真正的牛市；涨幅最猛的一波是春节前后。一般每波涨幅30%-40%；龙头板块可达50%；非龙头板块可以涨30%；二级板10-20；冷门板块和远郊横盘或涨幅不明显；
如果你选择曹芳附近的旧休息，你将失去房价的增长。现在的规律是迎接房价上行期；首先，第一波是学区房和热点区域品质次新，第二波还是学区房+成熟外溢区域(也是品质次新)，第三波还是学区房+热点核心区域+外溢区域+刚需盘品质次新；第四波会转向冷门板块，这也是第二个新质，这是大行情出现时的房价轮动规律；但是，目前一般市场越来越少。预算足够的话，核心区的品质会尽可能的新，市场不会流失。现阶段买房的投资重点是选择融资的能力，其次才是金融科技。能否用有限的资金实现利益最大化，是现阶段投资的原则；
2.再说说崔各庄地块。表面上看，这个地块很好，靠近望京，但是配套设施很差；或者没有匹配，所有匹配全靠望京；当地有两家博物馆，目前交通比较差。从崔各庄到望京是绕道。这个板块的新房需要做好短期无市场的准备；未来只能等待配套设施的完善，存在不确定性。
可以对比南侧的酒仙桥地区；也是没有商圈的地区。太多的城中村改造难度大，大规模的艺术区占用大量土地资源，导致整个区域商业布局不合理，导致改造优化难度大。很难吸引其他地区的人来这里买房；虽然依托望京产业优势，但房价常年跑输市场，崔各庄地区也存在类似酒仙桥的城市病。其次，新房的金融属性相对较弱。好处是没有交易费用，比如代理费，税。缺点是位置不理想，配套不成熟，一些规划和落地有很多不确定性。
后沙峪莫奈花园属于消费品，投资属性很弱。一般这种类型的房子家庭背景非常雄厚，手握优质地段，买别墅纯粹是度假住宅。这种房子其实居住体验不是特别好，维护成本高，实用性低。
3.先说朝青；为什么朝青板块一直处于上涨状态，整个北京老公房产品占据半壁江山，导致新品稀缺。无论是上车的人还是置换的人，大量的需求一次次推高了优质区域的新价格。这也是为什么涨价的都是次新，一个区域有足够的购买力，但地段上的住宅产品大部分都是旧房或旧房，只有少部分次新或品质提升的产品会成为这个区域大家追捧的楼盘，从而一次次推高房价；
东三环国贸北有断层，南有优质区域大望路、双井；国茂北到三元桥没有优质商圈，都是老房子，东边是朝阳公园豪宅，东边是朝青。配套成熟，质量次新。此外，潮清只有依托国茂的自然优势，才能发展成为最优质的刚需改善区，这是该区域的自然规律。除非国茂北部的断层缺陷得到解决，否则朝青将永远是购买力最强的地区。从投资效率原则看，方案1较好，方案3赎回期较长，方案2和方案4投资属性较弱；
建议仔细阅读Planet Top的文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》，“未来五年孤注一掷换仓，做空杂菜，只留主导”。祝一切顺利，有问题可以问我。
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