郑州对城中村改造有哪些优惠政策？

各县(市)、区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位:

现将《关于进一步规范城中村改造的若干规定》印发给你们，请认真遵照执行。

2007年6月12日

关于进一步规范城中村改造的若干规定

第一章总则

第一条为保障我市城中村改造合法、健康、有序进行，加快城市化进程，提升城市形象，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定所称城中村，是指本市建成区(不含郑东新区、高新技术开发区和经济技术开发区)内农民聚居、使用集体土地，以村民委员会为组织形式的村庄。

第三条本规定所称村(组)，是指改造范围内的行政村、享有集体资产处置权的村民小组(自然村)或改造后的股份公司；本规定所称村民是指户籍改革前在我市登记的农业人口。

第四条本规定所称安置房，是指按照规定的拆迁补偿安置标准，经区人民政府认定用于安置村民的新建房屋、安置村(组)办公用房和集体经济组织营业用房。

第五条城中村改造安置与开发比例为1:2。本规定所称安置房开发比例，是指安置房建筑面积与配套商品房开发建筑面积之比。

第六条城中村改造的基本目标:通过城中村改造，将原来农民居住的村庄改造成为现代化的城市社区。

第七条城中村改造的基本原则是:坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟的批准改造一个；旧村改造将带动配套房地产的发展，为城中村改造提供资金保障。

第八条城中村改造方式:经区人民政府批准，村(组)可以自筹资金自行改造；房地产开发企业也可以通过招标、拍卖、挂牌等方式确定参与改造；条件成熟的，也可由区政府会同相关部门统一拆迁改造。在对村(组)所有土地进行统一规划的前提下，改造可以一次进行，也可以分步进行。自行改造的村(组)应当设立全资集体财产或者具有全体村民股份性质的房地产开发企业，经村民(股东)大会或者代表大会授权，具体经营村(组)改造相关事宜，并依法严格履行相应的权利和义务。

第九条市人民政府领导、组织和协调城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本辖区内城中村改造的组织实施工作。市规划、国土资源、建设、市政、房产、公安、发展改革、财政、城市管理行政执法、人防、土地储备、文物、电力、通信等有关部门和单位应当在各自的职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作，并按法定程序办理城中村改造的各项手续。

第十条城中村改造应当遵循统一政策、统一规划、因地制宜、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村(组)和村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人和投资者的利益，实现村民、开发企业和政府“三满意”。

第二章计划管理

第十一条城中村改造的范围是市人民政府公布的建成区内的村(组)。

第十二条有多个村民小组的自然村，应当由自然村或者村民小组进行改造；村(组)或自然村的所有土地应统一规划和改造；改造用地面积不足的村(组)，可以对周边旧城区进行连片改造，但应统一规划改造。

第十三条编制和审批城中村改造总体规划。市规划部门应当会同市国土资源、建设、市政、土地储备等部门和区人民政府，根据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划，编制城中村改造总体规划，报市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。

第十四条城中村改造详细规划的编制和审批。

(一)各区人民政府应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和城中村控制性详细规划的设计条件，以地块(区)、村(组)为单位组织编制控制性详细规划，并报市规划部门审批，作为分期实施城中村改造的依据。

(二)区人民政府应当组织承担安置房建设的开发企业，委托具有相应设计资质的规划设计单位，充分听取村民意见，在城中村改造控制性详细规划的基础上，编制城中村改造建设详细规划，报市规划部门审批后实施。

第十五条城中村改造规划的要求。

(一)规划应按照《城市规划单位资质管理规定》进行。

(2)总体规划要从实际出发，根据城市发展的需要，合理安排城中村的布局。其主要内容包括城中村改造发展模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

(三)控制性详细规划应当按照《城市规划编制办法》的要求进行编制，除国家规定的强制性内容外，还应当明确以下内容:

1.城中村改造用地范围；

2.根据搬迁人口、户数和城中村位置等因素，合理确定搬迁安置用地性质和规模，核定村民安置和配套开发用地面积；

3.根据城市总体规划的要求，合理确定剩余土地(包括政府预留土地)的用地位置、性质和规模；

4.根据城市总体规划和分区规划，确定城市公共设施、公共绿地和公共停车场的布局。

第十六条城市村庄建设详细规划应当以控制性详细规划为依据，并与开发建设项目相结合，达到国家规定的规划深度要求。城中村改造商品房配套开发要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)的规定执行。

第十七条审批城中村改造安置房及配套商品房的规划设计，应当充分考虑城中村改造的具体情况，本着积极推进、可操作性强的原则，合理确定城中村改造用地的各项指标，并按照国家有关规范的要求，合理提供公共服务设施和市政基础设施。

第十八条城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目应当严格按照批准的城中村改造控制性详细规划进行建设。

第十九条城市管理行政执法部门和区人民政府应当加大对城中村和规划控制区违法建设的查处力度，确保城中村改造规划和城市总体规划的实施。

第三章土地管理

第二十条村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，经区人民政府审查确认后，根据土地使用现状按照法定程序转为国有，依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用证。以村(组)使用的土地为单位，按照土地登记规则规定的程序一次性办理全部申请和登记发证手续。

第二十一条规定安置开发比例内的安置房和配套开发商品房用地，应当按照有关规定采用招标、拍卖、挂牌方式出让。超出安置开发比例的土地纳入市人民政府统一收购储备，收益由市、区两级人民政府分成，比例由市人民政府另行确定。

第二十二条凡村内土地未转为国有的，有关部门不得为其办理规划建设手续，不得转让、出租、抵押；擅自开发改造的，按违法用地查处。已经登记发证的村内土地或者依法转让的村内土地，在安置房竣工前，未经村民(股东)大会或者代表大会同意，不得转让、出租、抵押。

第二十三条土地较少的村(组)，可以由区人民政府协调，与土地富余的村(组)联合改造。

第四章建设、拆迁和安置

第二十四条规划、建设、城市管理行政执法部门和城中村所在的区人民政府、街道办事处、村(组)应当停止违反本条例的建设，建设、城市管理行政执法部门应当对违法建设项目进行查处。

第二十五条城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供热等公共设施建设和管理，统一纳入城市市政和公共设施建设和管理。

第二十六条实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应当按照村民(股东)会议或者代表大会讨论的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。

第二十七条城中村拆迁补偿安置方案应当载明被拆迁住宅房屋货币补偿和产权调换的具体补偿标准，让拆迁人自由选择。

第二十八条对合法宅基地上的原村民进行房屋补偿安置，应当以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、位置、用途等因素确定。三层以下(含三层)合法建筑原则上按市场评估价补偿。被拆迁人选择产权调换的，原则上三层以下(含三层)合法建筑按照拆一平方米退一平方米的标准安置。

第二十九条对村(组)法人办公用房、砖混结构的集体经济组织营业用房等房屋的拆迁，在建筑面积的基础上按被拆迁人一平方米和一平方米的标准给予安置。

第三十条拆迁除其他附着物以外的村庄房屋的补偿安置，按照市人民政府现行的国家建设用地补偿安置标准执行。

第三十一条城中村改造涉及被拆迁人搬迁或者临时安置的，搬迁补助费和临时安置补助费标准参照本市有关规定执行。

第三十二条2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准的住宅建设，按照违章建筑处理，拆迁人不予补偿安置。

第三十三条城中村改造、旧城拆迁应当按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理，并制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人对补偿安置标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，又发生争议的。双方协商不能达成协议的，争议一方应当依法向仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院提起诉讼。

第三十四条旧村拆迁前，区人民政府应当组织对被拆迁人的房屋所有权证进行登记、统一收集和整理，并报市房管部门备案；拆迁结束后，及时到市房管部门办理房屋所有权证注销手续。

第三十五条安置房和配套开发商品房建设用地、政府储备土地应当纳入全市年度房地产开发供应计划。

第三十六条城中村改造应当优先建设安置房。自行改造村(组)、安置房和基础设施建设不得晚于二期建设计划，一期商品房销售应优先安排安置房建设。房地产开发企业参与改造，原则上安置房和基础设施建设应安排在首期建设计划中；确需分期建设安置房的，应当在前两期建设计划中完成。首期建设的安置房不低于安置房总面积的60%，商品房销售和按揭贷款应优先用于二期安置房建设。

第三十七条城中村采取先安置后拆迁的方式，拆迁安置房竣工验收分配后，被拆迁人应当在3个月内搬入，原房屋应当及时拆除。

第三十八条安置房未竣工和商品房销售抵押贷款应进入专用账户，市人民政府拨付的补贴资金由区人民政府严格监管。

第五章优惠政策

第三十九条建设安置房享受以下优惠政策。

(一)除国家和省有明确规定外，行政事业性收费和财政全额拨款单位的公共性收费一律免收。

(二)市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

第四十条村(组)或房地产开发企业按规划投资新建非营利性公房，享受安置房的相关政策。非营利性公房包括:公立中小学、幼儿园和公共设施。

第四十一条为支持商品房开发和安置开发比例内所需土地，提供以下优惠政策。

(一)所需土地的土地使用权出让金，除应上缴国家和省的部分外，再提取5%的廉租住房建设基金，其余部分由市人民政府以补贴形式拨付给区人民政府，用于城中村改造规定范围内的配套基础设施建设。

(二)安置房建设减免收费政策。

第六章城中村改造审批程序

第四十二条具备成熟改造条件的村(组)应当以文件形式逐级向乡(镇)、街道办事处、区人民政府提出城中村改造申请。区人民政府应当按照市政府的统一要求，组织对城中村基本情况进行调查，经与市土地储备部门和村(组)协商后，拟定城中村改造规划和土地储备方案，经村民(股东)大会或者代表大会在村(组)公开，并以文件形式报市人民政府。城中村改造经市人民政府审核后，批准享受本规定的优惠政策。

第四十三条申报、审批城中村改造应提供的资料:

(一)当地派出所或乡(镇)和街道办事处核定的村民详细统计资料。

(二)统计本村(组)内的总土地和现有建筑物、构筑物。

(三)村(组)改造方案、土地储备方案等经村民(股东)会议或代表大会讨论通过的资料。改造方案应包括村(组)改造的基本思路、拆迁补偿安置方案和基本经济分析。

(四)村民(股东)会议或代表会议作出改造村、组的决议。

第四十四条区人民政府应当组织调查，查清村民的详细统计资料、各类建筑物和构筑物的统计资料、安置房的建筑面积和所需用地面积。经公示同意后，市人民政府有关部门按相关程序在规定的移民开发比例内测算土地使用权出让金及相关费用数额，报市人民政府批准后，实施补贴分配和相关费用减免。

第四十五条在办理国有土地、规划、房管、建设等相关手续时，区人民政府必须出具书面报告，报市人民政府有关部门审查。

第四十六条市、区城中村改造机构具体负责城中村改造中的政策咨询、资料审核、监督指导、监督检查等相关工作。

第四十七条在城中村改造中，相关工作人员和村(组)干部有弄虚作假、以权谋私等违纪行为的，依据党纪政纪予以处理；触犯法律的，移交司法部门依法处理。参与城中村改造的房地产开发企业有违法行为的，依据国家有关法律法规进行处理，五年内不得参与郑州市政府投资项目建设；触犯法律的，移交司法部门依法处理。被拆迁人围攻、辱骂或殴打工作人员，无理阻挠正常拆迁工作的，由司法部门依法处理。

第四十八条本规定自发布之日起施行。过去有关城中村改造的规定和政策与本规定不一致的，以本规定为准。

第四十九条郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本辖区实际情况，制定其他政策，报市人民政府批准后实施。

解读《关于进一步规范城中村改造的若干规定》

郑铮[2003]32号和郑铮[2004]35号没有对城中村改造中的优惠政策作出具体规定，没有明确城中村改造的审批程序，没有采取措施规避可能的风险。在这两个文件的基础上，对这些规定进行了完善和补充。

第5条和第44条

为使优惠政策便于操作，加快工作进度，提高各村(组)和开发商的积极性，参照珠海市城中村改造优惠政策中“拆一村免二免三”的经验，设定安置开发比例。并规定了实施优惠政策的程序。

第十一条和第四十九条

郑铮[2004]35号文件规定，城中村改造范围为郑州市城市建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南组团和北部组团。为保持政策连续性，继续执行本规定，鉴于郑东新区、经济技术开发区和高新技术开发区的特殊性，本规定不适用。建议:已纳入城中村改造规划和正在等待审批实施城中村改造、开发商前期投入较大的47个村(组)，继续按照郑铮[2003]32号和郑铮[2004]35号文件实施改造，保持政策的连续性；落实相关法律法规，明确执法主题，强力制止城中村、边缘村村民违建、村(组)违法建设，为今后实施城中村改造营造优良的改造环境。

第十三、三十五、四十二和四十三条

为便于土地储备工作的有效开展，增加了市土地储备中心参与城中村改造的相关内容。第二十一条为严格执行土地法律法规，增加土地出让的透明度和公平性，对移民安置用地和移民开发比例内的土地采取“总土地约束”的方式招拍挂。安置开发比例以外的土地由市人民政府收购储备。“把头发绑在地上”的方法和上位法不衔接。

第二十三条

中心城区的村(组)因为缺地无法重建。确需改造的，区人民政府应当协调有富余土地的村(组)联合改造。

第27、28、29和32条

郑铮[2004]35号文件三。(5) .1.2.3.8分别规定:被拆迁村民合法宅基地上的住宅建筑面积不足228平方米的，按照房地产市场评估价格给予货币补偿或者采取产权调换方式安置；超过228平方米的部分，按照建筑安装成本给予货币补偿。

从2004年开始，市有关领导带领相关部门在金水区开展城中村改造试点工作。参照嵩山路拆迁补偿安置标准，并根据试点村(组)的实际情况，经过认真测算、反复对接、努力工作，已落实三层以下村庄拆迁补偿安置标准，每户村民平均住宅安置面积约400平方米。我市城中村改造中，拆迁补偿安置不能完全执行228平方米的标准，否则会影响村民今后的收入和生活，很难做好；也不能对所有房屋都给予补偿安置，否则会刺激违章建筑的泛滥，同时引起攀比。因此，上述规定明确只对原村民宅基地上三层以下(含三层)合法建筑给予补偿安置，对三层以上房屋不作规定，由区人民政府根据实际情况酌情处理。

不同意:1。对于没有合法手续的建筑物、构筑物，应该有相应的规定。2、村民原有房屋拆迁，有合法规划、土地、建设、房产手续和三层以下建筑物的，应按拆迁标准进行安置。

第39、40和41条

郑铮[2003]32号文件第三十一条、第三十四条分别规定:“按照规划进行城中村改造的，可以享受市人民政府规定的优惠政策”。“城中村改造中，用于安置原村民的住宅房屋，按保障性住房建设享受优惠政策”。

《郑州市经济适用住房建设管理办法》第六条、第十八条。郑州市人民政府(2005)146号文分别规定:“经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房项目以外的社区基础设施建设费用由市政府承担。对保障性安居工程，减免城市基础设施配套费和市人民政府规定的其他行政事业性收费，减半收取市政运营服务费。减免和免费使用按照有关规定办理。”

鉴于城中村改造的补偿安置远远超过《郑州市城市建设拆迁管理条例》的标准，比郑铮[2003]32号文规定的每户228平方米多出172平方米，大大增加了城中村改造的成本，挤压了开发商的利润空间。为了充分保证村民的合法权益，同时也给开发商留下足够合理的利润空间，提高开发商参与城中村改造的积极性。上述条款提出，以安置房面积为基数，在一定的安置开发比例内配套开发所需的商品房和土地也纳入享受优惠政策的范围。

不同意见:1和1 2007年6月以后，从城中村改造计划中提取廉租房建设资金。2.所需土地的土地出让金以市政府补助的形式拨付给区政府，用于城中村改造范围内所有建筑物的基础设施建设。3.移民安置与开发比例为1: 2 ~ 2.5。4.与城中村毗连的旧城区，应当享受城中村改造优惠政策。

第二十四条

为保证城中村改造的用地需要，制止违法建设项目，特制定本条款。

第三十四、三十六、三十七和三十八条

为了规避城中村改造可能出现的各种风险，设置上述条款。开发商筹集拆迁补偿安置资金和未建成安置房销售商品房，由区人民政府严格监管，缺乏上位法的支持。不同意见:安置房竣工验收备案前，村(组)或开发商出租或抵押土地使用权，资金必须由区政府严格监管，确保资金用于城中村的开发建设。