租不起的学区房更便宜。为什么？
租不起的学区房更便宜。
因为陈女士认为自己的房子目前离学校比较远，所以想换一个离学校近一点的。环顾四周，发现一个面积比自己还小的学区房。但是经过计算发现，即使把自己的房子卖了再买，也要再加1万元。
陈女士仔细考虑后觉得不太合适。说到底，我不是想接近入口指数，只是想更近一点。如果房子变小了，多付钱就不划算了。
于是，陈女士决定租一套房，接下来的一周看了四五套房子，大致了解了这一带的房租水平:一般的两居室在5500元到6500元之间；三居室在7000元到10000元之间。但是三居室除了几栋塔楼，很少有南北向的房子。
最后，陈女士看中了一套80平米的大两居室。户型很方，南北通透，采光通风好，月租6500。对于这个价格，陈女士虽然觉得不便宜，但也在接受范围内，于是赶紧签了合同。
接下来就是把自己的房子租出去。本来准备租9000元，问了中介，我的房子居然能租到13000元。中介说，CBD周边租金高。我同事在万达广场有一套1.40平米的三居室，租给一家小公司，现在租金2.2万。不过房价不高，单价4.8万左右。所以，我同事多年来一直把房子租出去，不卖。
一套没卖多少钱的房子，能以这么高的价格租出去。我买不起的学区房，租金更低。自己租的房子，80平米，能卖700万，租金却只有6500；本人房子140平米，卖630万，租13000。这么一折腾，陈女士反而获利了。
同样租金的房子单价差3万元
其实学区房的租金和周边非学区房一直没有太大差别，但是房价明显高出一个阶段。
除了陈女士的情况，还有更神奇的事情。北三环的榆中最明显。在榆中西里，有一套标明直通三帆中学的学区房，还有一套64平米的小户型，西塔楼，单价8.7万，总价560万。不远处的裕民路3号院，62平米的小两居室，南北通透，单价只有5.7万，总价360万。这样两个相差200万的大房子租金就没有差别了。
不过中介也说，很多人买学区房是为了一个学校指标，很多家长愿意放弃孩子。所以榆中西里的学区房虽然贵，但是比周边的非学区房卖得快。
既然学区房房租没有问题，那差别也不是很大。CBD高端公寓的区域价格在55000元左右，相对于二环内的学区房和这个区域的租金不算太高，主要是房源供应比较充足。另外，东三环和东四环没有新盘，市场比较稳定，所以价格涨幅不大。
分析:购买学区房房主主要是增值
一个地区的房价是否合理，国际上通常是用租金与房产售价的比值来衡量的，即租售比。但目前北京的租金回报率很低，租金和房价偏差很大，尤其是学区房。租售比已经不能反映是否合理。
业内人士普遍认为，房产的价值与房产的效用有关。房产最大的效用就是居住。用钱来衡量，就是租房子能得到的租金或者住进去能省下的租金。因为这些租金用来租房，购房者可以获得同样的居住效果。所以可以说，住房带来的住宅效用货币化就是租金。
租金主要是由不同地区之间的经济水平或者同一城市不同地区的繁华程度决定的。这也是北京房租比其他城市高，CBD房租比其他地区高的主要原因。
之所以租金回报率这么低还是有很多人买房。是因为很大程度上，大家追求的不是当前的租金回报，而是预期未来房价上涨带来的资产增值。
另外，住宅除了满足居住效果，还有其他功能。比如买房，买“学区房”不仅能带来居住的满足感，还能让孩子获得更好的教育资源。目前北京基础教育资源的数量和质量差异已经体现在学校周边的房价上。这些因素带来的“效用”是租金无法覆盖的。
(以上回答发布于2016-02-29。目前的购房政策请参考实际情况。)
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